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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
商品房认购书纠纷的发生及解决
http://nj933.cn/article.php?id=1486  发布时间:2009-02-25 点击率:2539

  一、商品房认购书的内容
  二、商品房认购书的效力
  三、商品房认购书的定金条款
  四、如何避免商品房认购书纠纷
  五、结语

 

  在商品房买卖过程当中,开发商一般先与购房者签订商品房认购书,作为买卖合同签署前买卖双方行使权利承担义务的书面凭证。目前我国大陆地区通行的签署商品房认购书的做法是从香港房地产业借鉴过来的。购房者先与开发商签署商品房认购书,交纳少部分房价款,并约定一定的违约责任,这样,在商品房认购书签署之后,正式买卖合同签署之前,给购房者留出了一定的重新考虑该次交易的时间。如果购房者认为交易确实值得继续进行,或顾忌到商品房认购书中所约定的违约责任从而继续交易的,可以与开发商进人正式签署买卖合同的阶段,这也从一定程度上确保了买卖合同日后的切实履行和稳定性。如果购房者经过再次考虑,认为该次交易确实应该终止,则在承担一定违约责任后放弃认购,也就避免了如果直接签署正式合同后较重的违约责任以及大笔购房款项的来回调动。

 

  一、商品房认购书的内容

  商品房认购书的内容远较正式买卖合同简单,它大致包括以下几部分内容:1.客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价;2.买卖双方应该签署正式买卖合同的期限;3.认购方交纳一定数额的定金,并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同,或开发商对该房屋再行销售时,对定金的处理方式。

  对于第1、2部分内容,买卖双方一般不会有争议,而且,对于第3部分中的开发商违反约定将已认购房屋再次销售时定金的处理方式一般也不会有争议,大部分的纠纷均发生在第3部分中认购方未能按时与开发商签署正式合同时而对定金的处置上。因为种种原因,认购方或是未能在约定期限内与开发商签约,或是与开发商未能就买卖合同条款达成一致而无法签约。一旦过了商品房认购书中约定的签约时间,开发商认为依据商品房认购书,已有权扣除定金,而认购方则认为未能签约并非己方责任,开发商无权扣除定金,这样就导致了纠纷的发生。究竟孰是孰非,可以先从商品房认购书的效力说起。

 

  二、商品房认购书的效力

  很多购房者认为,在整个交易过程当中,只有最终要签署的《商品房买卖合同》是有效合同,而商品房认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力,因此,商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同,它的效力如何呢?

  首先,意向书这一形式是特殊时期的产物,它产生于整个社会缺乏法律意识、合同观念之时。意向书一般都会明确注明为“意向书”而非正式“合同”,签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向,一旦这一意向有所改变,也无需向对方承担任何责任。如果需要进一步确定该意向,则双方再签署正式合同。在今天看来,把签署意向书作为签署正式合同的前置程序毫无必要,因为任何一方均可违反意向书而无须承担任何责任,任何一方都不会仅凭意向书就着手准备履行有关义务,因此意向书也就毫无实际意义,反而增加了交易成本和交易环节。在我国现行的基本法律当中,如《民法通则》、《合同法》等,均未对意向书作出规定,而仅仅规定了合同。

  我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定:1.合格的主体;2.真实的意思表示;3.内容合法;4.形式合法。对于合同的订立程序规定为:一方向另一特定方发出要约,要约内容要包括特定标的物的较为详细、具体的情况,如规格、数量、价格等。如果把商品房认购书和正式合同作一比较,即可发现商品房认购书具备合同的构成要件:1.签署合同或商品房认购书的双方当事人都具备相应主体资格;2.合同或商品房认购书的内容是双方真实的意思表示(有证据证明确有欺诈、胁迫等情形的除外);3.有关内容不违反法律及公序良俗;4.采取合法的形式。因此,商品房认购书也可以归人合同范畴,具有合同的法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心,尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同,从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。

  在实践中,确实有不少房屋的认购人对于商品房认购书所具有的合同性质认识不清,因此在商品房认购书的履行当中出现了不少纠纷。其实,无论是基于什么样的角度来否认商品房认购书的法律效力,这种态度都是不严肃的。一方面认购人在商品房认购书上签署名字,承诺会遵守有关约定,另一方面却又在准备着到某一时候来否认该商品房认购书以及自己签字的效力,这样势必给整个交易增加困难,同时也会对交易双方之间最初的信任造成严重的损害。

 

  三、商品房认购书的定金条款

  商品房认购书中有着非常核心的内容——对于定金的约定。开发商拟定的商品房认购书对于定金一般均作如下约定:“乙方(购房者)须于签署本商品房认购书后x日内与甲方(开发商)签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》,甲方有权扣除乙方已交定金,并另行处置该房屋。”

  有购房者认为,定金在未签订买卖合同时应该予以返还,在建设部《商品房销售管理办法》(下称“办法”)颁布后,有购房者援引“办法”第22条规定作为上述论断的依据。其实,上述论断是将“订金”与“定金”两种不同性质的款项混淆了。“订金”属于预付性质的款项,是在交易尚未完全达成的情况下,买方为表达诚意,使卖方对交易具备一定信心而先期履行部分义务而支付的款项。在交易最终未能完成时,该订金应该退还购房者。而“定金”则属于担保方式的一种,关于定金的具体操作,《合同法》、《担保法》及最高人民法院对于《担保法》适用的司法解释均有明确规定。“办法”第22条规定:“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,……当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”,非常明确是对“订金”这种预付款进行的规定。

  是否因为“办法”中未对“定金”作出规定,开发商在商品房认购书当中约定的“定金”条款就当然无效呢?如前所述,定金的约定及操作自有专门法律来规范,“办法”中未作规定,并不意味着当事人双方不能自行约定。合同是“当事人双方之间的法律”,属于私法调整的范围,根据“私法自治”原则,只要不违反法律的强制规定,当事人双方即可对合同内容自行约定。而且就法律的效力等级而言,《合同法》、《担保法》分别是由全国人民代表大会和全国人大常委会通过的,属于严格意义上的“法律”,而“办法”仅是由建设部通过的,属于“部委规章”,其效力较之前者相差几个等级,断无以“部委规章”规定取代“法律”规定之理。实际上,“办法”中规定“当事人之间另有约定的,从其约定”,也就认可了双方自行约定。

  《担保法》仅规定了“违约定金”,即合同当事人如果违反合同约定义务,则应承担相应定金罚则。因为签署正式买卖合同并不能视为认购方的义务,商品房认购书中定金显然不属于这种情况。这种定金在法律上称为“立约定金”,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第1巧条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”由此可见,立约定金对于合同双方当事人的约束非常严格,一旦未能按商品房认购书中所定期限订立买卖合同,则必然有一方需承担定金罚则。

  商品房认购书中一旦约定了立约定金,从法律效力上说,其对于买卖双方都是具有同等约束力,但是,实际上却并不尽然。仔细分析商品房认购书中的定金条款内容就可以得出这样的结论:购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。因为((商品房买卖合同》条款中的空白内容(包括可能会有的补充协议)通常都是由开发商拟定完毕后交给购房者,双方在此基础上进行合同的谈判。有些开发商在签署商品房认购书阶段根本就不向认购方出示买卖合同文本,或者出示只有空白条款的买卖合同文本,致使认购方根本无从得知开发商是如何规定有关条款的。而在认购阶段,购房者仅就房屋的大致情况有所了解,买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进人正式合同的谈判阶段,购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同,显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款,在开发商无法接受的情况下,极有可能会使合同无法签署。这种情况下,开发商就有可能会援引商品房认购书中的定金条款,认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》,从而扣除购房者定金。因此,购房者在进行有关买卖合同的谈判过程当中,必然要顾及定金罚则,因为一旦双方达不成一致,无法签署买卖合同,则开发商依据商品房认购书中约定,可以顺理成章地扣除购房者定金,如果为了保全定金而做过多妥协,购房者权利将很可能无法得到有效保障。当然,开发商为了尽量促成交易,也会考虑购房者的要求,但如果开发商确实不愿做出让步,而如果购房者未经仔细考虑即对商品房认购书有关定金的条款签字认可,则将使自己陷人非常被动的境地。

 

  四、如何避免商品房认购书纠纷

  上述情况在签署、履行商品房认购书阶段最容易产生纠纷,也是很多购房者称之为商品房认购书“陷阱”的情况。虽然我们并不能简单地认同“陷阱”一说,因为法律对交易双方都是公平的,双方都有权利运用法律规定来最大限度地维护自己的利益,降低自身的风险,但是,我们也确实认为,购房者有必要从以下几个步骤来维护自身合法权益:

  第一,在与开发商签署商品房认购书之前,一定不要只注意到有关房屋及小区本身的情况,而应该同时要求开发商提供正式的、供签约之用的《商品房买卖合同》文本。

  第二,一定要对开发商提供的《商品房买卖合同》文本进行仔细、全面的考虑,并就有关问题与开发商进行先期的沟通。

  第三,在购房者关心的有关问题,包括合同条款问题得到开发商大致肯定的答复之后,购房者与开发商签署商品房认购书。

  第四,考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力,购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款,而代之以“订金”,并明确约定,如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的,订金应全额返还。

 

  五、结语

  纵观房屋买卖的全过程,商品房认购书的签署有其积极意义,它给了购房者一定的时间来仔细考虑本次买卖的各有关环节、合同条款等,而且在此期间,初步选定的房屋开发商会予以保留。同时,商品房认购书作为签署买卖合同的前置步骤,其内容直接关系到双方能否顺利签约,以及有关定金如何处理。因此,购房者在签署商品房认购书之前,应将正式合同认真阅读,通盘考虑签约的可能性。由于商品房认购书签署后即对双方具有约束力,因此购房者应对商品房认购书的内容谨慎对待。如有可能,应尽量借助于专业的法律人士来协助签署、完善商品房认购书以及下一阶段的商品房买卖合同。这样,商品房认购书将成为维护买卖双方合法权益的法律文件,而不至于引发大量纠纷,从而导致交易活动的失败并对当事人双方造成损失。


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