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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
房产租赁中8招防“中介风险”
http://nj933.cn/article.php?id=1615  发布时间:2009-03-02 点击率:2802

 
来源:市场报  市场报     

[提要]一类是利用购(租)房者的急切心理和知识缺乏,一房多卖(租),骗取“订金”或卷款逃跑。事实上,我国《合同法》中规定,确定买卖的只有定金,一旦买卖未成交,损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿,而“订金”没有法律效力。如果出现这种情况,受害的购房者可向消费者委员会投诉,或通过法律手段进行解决。 
一类是利用购(租)房者的急切心理和知识缺乏,一房多卖(租),骗取“订金”或卷款逃跑。事实上,我国《合同法》中规定,确定买卖的只有定金,一旦买卖未成交,损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿,而“订金”没有法律效力。如果出现这种情况,受害的购房者可向消费者委员会投诉,或通过法律手段进行解决。 

另一类是利用房地产市场的信息不对称牟取暴利。例如在房产买卖中,我国有关法律规定,房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金,即按房产成交价格的3%到5%提取佣金。但现实中,中介往往隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。购房者和售房者很难了解到真实的出售价格,差价则由不法中介赚得。 

类似的手段还有“阴阳合同”:如明明房屋成交是70万元,中介公司却要求客户在签订的合同中写成50万元。很多购房者认为这样做可以少交税款,往往同意中介公司的劝说,却不知道其中隐藏着风险。事实上,政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同,因此只承认原价合同。买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷,就很难裁定。如果双方是口头约定,进行现金交易,那风险就会更大。所以购房者一定要遵循正常法律程序,才能保护自己的利益。

更严重的是,一些中介公司挪用客户的资金进行牟利。据了解,目前中介公司参与房产交易时,一般都是要求购房者在合同签订的3天内,将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记,合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制,购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月,长则半年或更久。由于铺面多、业务量大,加上缺乏监管,一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股,或开设门店,追求短期利润。 

对于很多中介公司而言,他们挪用客户资金的做法,实际上相当于“小银行”,开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多,吸纳的房款就越多,可以腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”,开设的分公司、门店很多,但交易量却很少,其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。 

近年来,房地产市场火爆,积淀在中介公司的房款很多,因此他们拆补挪用资金窟窿比较容易,一般不容易出现问题,但这也不能排除一些公司因为经营不善而引发纠纷。更可怕的是,一旦楼市整体下滑,资金链条发生断裂,中介公司的挪用行为将引爆巨大的金融风险。当前,国家正在进行房地产宏观调控,这种情况不能不加以提防。 

租房8大攻略 

第一,如果是房东,最好不要让中介公司全权代理房屋;如果是房客,最好不要租被中介公司全权代理(实际上是转租)的房屋。 

第二,避免交订金,房客一旦交了订金就十分被动,提出的要求可能不被写进合同。 

第三,卫生费、有线电视费等费用由谁来交,要与物业或业主核实。 

第四,房客收房时要仔细,将房屋设施破损的情况写进合同,以防中介在收房时扣押金。 

第五,任何口头协议都尽量落实在正式合同中。 

第六,如果中介公司拒绝履行责任,房客要事先做好取证准备,如录音、录像等。 

第七,切记不能丢失押金凭证或将其给中介公司。 

第八,要看好合同中关于晚交房租的滞纳金是如何收取的,不能听信可以晚交房租的口头承诺,否则中介公司可能依照合同收取


 

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