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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
商品房销售常见法律问题十三(物权合同的成立生效)
http://nj933.cn/article.php?id=1693  发布时间:2009-08-12 点击率:3512
十三、物权合同自合同成立时生效
            作为销售人员,我们经常都在给客户谈合同,我们国家的司法实践和以前的法律规定,对物权合同的效力问题有重大的认识错误,因此,我认为,我们有必要了解经常在我们手里翻过去翻过来给客户解释的这个合同的效力问题国家是怎样规定的。
            2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。《房地产管理法》(95年1月1日)第三十七条
            下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十八条
            以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
            (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。还有《城市私有房屋管理条列》也对房地产的转让做出了规定。从以前的这些规定来看,如果没有预售许可证,没有土地证,或者房屋已被抵押、查封限制了权力等房屋买卖合同均是无效的。
            《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释一 
            》(1999)第九条规定依照合同法第四十四条条二款的规定,法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
            《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,现在的售房合同,即使出现没有办理预售许可证,房屋也已抵押给银行了等情况,只要符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定的行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律或者社会公共利益等三种情况,合同就是有效的。
            
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