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谢瑛律师
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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
收房陷阱:律师教您见招拆招
http://nj933.cn/article.php?id=1876  发布时间:2010-04-13 点击率:2425

    一:收楼时限
    开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30日内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。
    出招—购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址(一定要容易接收并能保障亲自签收的地点),如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差等,可通过电话活亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师帮忙,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。
    二:证件不齐要交楼
    “三书一证一表”不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,而为尽快回笼资金等原因,开发商又急于交楼,问题往往因此而起。
    出招—遇到这种情况,购房人可选择不收楼,如果确实要求收,也要在相关文件、如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《X x x x表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
    三:先签文件后验楼
    上面所述的先验房后交费、签文件的收楼程序是比较合理的正常程序,但商家大多数采取先交钱填表、签文件、再验楼的伎俩,目的是让消费者先签了收楼认可书在验楼,等发现问题时购房者后悔以不及,而商家的主动性更大责任更小。
    出招—针对这种陷阱,购房者再定合同时就应该将先验房作为附加条款写在合同里,不验房不收楼。如当初合同未有约定,商家一定要先签文件,则可采取变通方法,在每份文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样时出现什么情况,也可灵活处理。
    四:疲劳战
    商家典型的做法是先办手续在验楼,并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方,更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收楼,造成收楼人要东奔西跑排完这队排那队的现象,让收楼的人未进自家门已精疲历尽恨不得早点结束,哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外,更没精力在就房屋问题与开发商细加论理。于是,对于开发商来说,最关键的验房一关便轻松过去,而买家累惨之余,也往往亏透了。
    出招—应对这种伎俩的方法是莫被收楼现场的人山人海吓怕,最好与开发商另约时间;如没法在约时间可采取“人多好办事”的战术,请来多位老友亲戚一起亲临现场,大家分工合作,分头排队,发现的问题会更多些,一举两得。
    五:大事化小
    无论你在验房时发现了什么问题,陪同验房的人员第一句话总会说:“这没什么,小问题,我们到时让人整一整就可以了”。还直拍胸口让人放心,不用写进验收文件里。
    这其实又是商家的一个陷阱,将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水、甚至是房屋结构性问题等故意说的无足轻重,让不明就里的麻痹大意,又以“私人感情”动之以情,目的就是不将不足之处写进验楼文件里,如果轻信了他轻易收了楼,到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。
    出招—不管陪同人员如何口舌如簧,如何信誓旦旦如何套交情,你都要坚持原则,只要发现问题不管大小,都要在相关文件与表格中记录下来,如楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录,并写清自己的意见,在与开发商交涉。
    六灰尘满积
    清洁明净一般较讨好人,因此大多数开发商交楼时都会提前将屋内打扫干净,以博个印象分,但也有商家例外,有意或无意地在地板、窗台、等等地方留下一层土,可别小看这层土,往往裂缝呀漏水渍呀、砖面不齐呀、等等问题就全在这土底下了,因为这层土,你可能就忽略了好多质量问题。
    出招—扫去土或往地面冲水,一方面可冲去泥层,看清地板质量,另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。
    七:巧立名目收费
    虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定,《商品房销售管理办法》也对开发商样板间及附送物品等有较明确行文,但开发商往往在签合同时对购房者大加承诺,而到收房入住时又巧立名目乱收费用。
    出招—开发商的解释无非都是在玩文字游戏,订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款,少花冤枉钱,另外、收楼时也不要怕麻烦,与开发商据里力争,不该交的钱坚决不交,必要时可向物价局,房管局投诉。

 

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