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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
商品房退房纠纷案
http://nj933.cn/article.php?id=1878  发布时间:2010-04-13 点击率:2416

  【案情摘要】
  2000年11月16日,原告就购买被告开发的某大厦某号商品房与被告签定《商品房购销合同》。按照合同约定,被告应当于2001年10月31日前将原告所购房屋交付原告使用,但在交房时,原告因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋而与被告发生纠纷。原告将被告诉至法院,并提出如下诉讼请求:(一)要求解除原、被告所签《商品房购销合同》;(二)要求被告退还原告购房款63万元并支付利息35154元;(三)要求被告支付原告违约金216720元。
  山西成诚律师事务所刘银栋律师接受被告委托,作为其代理人参与了本案一审的诉讼活动。
  原告诉称:原、被告签订合同后,原告于2000年10月27日向被告交清全部购房款63万元,但时至今日,被告仍未能按合同约定交房,被告的行为构成根本违约,故原告要求解除合同,同时,请求法院依据法律规定和合同约定判令被告退还原告购房款并支付利息及违约金。
  被告辩称:被告在合同约定的期限内通知原告验房,并办理交房手续,但原告在验房时提出被告的房屋存在风裂问题,不具备交付条件,而拒绝接收合同约定的房屋(向法庭提供了相关的证据)。所以,并不是被告未在合同约定期限内交房,而是原告未按合同约定接收房屋。原、被告在履行合同中原告违约,因此原告诉讼请求的违约金和利息不能成立,被告依法不应该承担违约责任。
  被告代理人代理意见摘要:
  一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效,应受到法律的保护,合同双方均应当按合同约定履行自已的义务。
  二、《商品房购销合同》不具备解除条件,依法不应予以解除。
  1、合同约定的解除条件不成立。合同明确约定被告逾期三个月不能交房的,原告可以解除合同。事实上,在合同约定期限内,被告已通知并接洽原告交房验房,被告没有违约。
  2、法律规定的合同解除条件亦不成立。原告请求解除合同的理由,不符合《中华人民共和国合同法》第94条法定解除条件的规定。
  3、原、被告双方未就解除合同的条件订立过补充协议,亦未达成变更原合同的协议。
  三、原告所提的房屋风裂问题并非质量不足之处。
  1、在《商品房购销合同》中,原、被告约定了质量保修条款。也就是说,房屋作为一种产品而言,其出现一些小的质量问题是不可避免的,所以,原、被告通过合同的形式设定了被告在所交付房屋存在一些细小的质量问题时的保修责任。
  2、被告已于2001年11月15日将原告所述的风裂问题全部予以整改,该商品房已完全具备交付使用条件。
  四、原告不按照合同约定接收房屋,应当承担违约责任。
  1、被告提供的“楼宇接收记录”证据证明:被告按合同约定通知原告验收交房,原告也于2001年11月4 日对其所购房屋进行了验收,并非被告不交房;
  2、被告提供的“ 关于某大厦内墙抹灰质量情况的说明”及“竣工验收说明书”证据证明:原告所购房屋内墙抹灰是作为样板房之一,工程验收后出现的内墙风裂现象,此问题不属于质量问题,并且,被告已于2001年11月15日针对该问题作出全面处理。同时,“竣工验收说明书”证明该工程施工质量等级为优良,完全具备交付条件。
  3、被告提供的“会谈纪录”证据证明:原告不按合同约定接收三层的房屋,而是要求八层的房屋,在其无理要求遭到拒绝的情况下,就以种种借口要求退房的事实。
  综上,真正的违约方是原告,而非被告。原告应当按照合同约定承担违约责任。
  法院认定事实及判决结果:
  在本案经过开庭后,在法庭的主持下,原、被告自愿达成和解, 调解协议如下:
  一、解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》;
  二、被告在二00三年二月一日前退原告购房款二十一万元,二00三年三月三十一前退原告购房款四十二万元;
  三、诉讼费一万三千八百二十九元由原告承担。
  【审裁结果评析】
  合同经双方当事人协商一致达成合意而形成,根据我国《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除和单方解除。协商解除是在合同履行过程中,经双方当事人协商一致,解除合同,是合同权利义务终止的一种方式。单方解除是指在合同履行过程中,一方当事人根据法律的规定或合同的约定向对方当事人提出解除合同的要求。故单方解除又分为法定解除和约定解除。
  本案中,原告根据《合同法》关于法定解除的规定,以被告未按约定的期限向原告交付房屋,已构成根本违约为由向被告主张其法定解除权。事实上我国《合同法》对法定解除权作了非常严格的规定。在审理过程中,被告及其代理人有充足的证据证明其履行了交付房屋的义务,而原告并无相反的证据以支持其诉讼主张,被告如此抗辩为其最终达成较成功的的调解协议奠定了基础。
  法院在查清事实的基础上,主持双方当事人进行调解,使原告同意放弃主张违约金和利息,并以低于其诉请的金额即二十一万元的价款与被告达成协议,其实溯其本源还是由于各方当事人均遵循了“以事实为根据,以法律为准绳”的基本原则。
  【纠纷成因分析及避免纠纷的方法】
  在商品房买卖合同的履行过程,开发商与购房人之间发生纠纷已屡见不鲜。而本案是一起因当事人退房而引发的纠纷,究其原因,还是归结为合同的履行存在瑕疵。开发商在开发整个小区,或大规模的楼盘时,难免会出现各种令业主不够满意的情形,但是业主在购房主张权利应严格按合同约定来行使。房屋质量存在瑕疵并不绝对意味着开发商已构成根本违约,而我国《合同法》对法定解除权行使的权限范围基本界定在“对方构成根本违约”的这样一个范畴内,所以业主在主张权利时应按合同约定向开发商提出要求,并准确领会 “根本违约”的概念精髓,只有这样,才能有效地得到法律的支持。否则不但增大了诉讼成本,甚至会给自己造成较大的经济损失。
  总之,只有严格依法订立合同、依约履行合同,才能有效地实现保护自身合法权益的问题。对此,律师建议:
  一、细化合同中的重要条款; 二、注重合同履行过程中的证据收集。

 

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