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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
商品房买卖合同补充协议范本第26章:买受人损失
http://nj933.cn/article.php?id=1934  发布时间:2010-09-19 点击率:3036

  第26章 买受人损失

  第183条 现实损失:买受人的损失包括但不限于以下各项现实损失:已经支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买房屋所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用、律师费用、已经缴纳的契税及其它税费。

  【解释】有人认为查阅费用不是什么大的事情,难道也需要写在合同里,现在我们比较一下成本:第一,“查阅资料的费用”共计7个字;第二,我目前办理的其中一个案件的查阅费用支出表如下:到工商局交通费60元,复印企业登记资料每页100元共600元,到法院交通费60元,法院文件复印费每页1元共计130元,房管局土地中心交通费100元,土地资料复印费120元,这样共计1050元。

  7个字可以使我们获得至少1050元的赔偿,平均每个字150元,我想还是比较合算的。

 

  第184条 预期损失:买受人的损失还包括但不限于以下各项可以预见的费用:租赁其它居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、房屋设备质量造成的损失、因此丧失有其它可能获利的机会、不能履行对第三人的出租合同所支付的违约金及赔偿金、因房价上涨产生的价格损失、重新购买房屋时用于洽谈合同的支出。

  【解释】我每次谈判时都要强调预期损失,合同法第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”每次谈判时,几乎都要在这个地方与开发商僵持住,少的一两个小时,多的时候要谈一两天;不过最近最高法院的司法解释中明确支持了我的观点,第16条规定:“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”我想消费者的权利都是这样慢慢争取来的,那些在诉讼中坚持主张自己权利并且不断地上诉申诉的消费者,为维护公众的利益做出了巨大的贡献,在此向他们表示感谢。

 

  第185条 损害赔偿:如因为出卖人提供的设备导致买受人或其亲友受到人身伤害时,出卖人除了应当向受害人支付医疗费用、误工损失等其它法律法规规章规定的必要损失以外,还应当支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人,导致死亡的应支付300万元赔偿金给受害人的继承人。

  【解释】目前在房屋买卖过程中能够产生损害的地方大概有:第一,室内电器设备,例如电热设备、变电设备致人伤残;第二,室内燃气设备,像燃气取暖炉发生爆炸致人死亡;第三,电梯设备,因为发生坠落事件导致人员伤亡;第四,装修材料与涂料,主要是因为放射和空气污染导致生活困难;第五,中高空坠落物,包括施工过程中和竣工后。

  我在此处将赔偿金确定下来,原因在于一旦消费者或相关人员受到伤害后,在救治、看护过程中将产生大量消费者无法举证的成本与损害,例如因长期看病请假、失业等事由,同时产生失眠、痛苦等不良心理情绪,这些有时在法庭上根本无法举证,所以在这种情况下如果能够将侵权损害的赔偿金通过约定的形式确定下来,将可能减轻消费者的诉讼成本。

 

  第186条 救济费用:买受人因为房屋质量、房屋面积、房屋交付时间、房屋环境、房屋装修等违约事项,向出卖人提起诉讼或者仲裁申请,出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。

  【解释】目前绝大部分消费者只有一次购房机会,此时根本无法想像未来产生纠纷时的损失内容与种类,有时就是发生了这些损失,考虑到无法举证,同时还要考虑到没有合同依据和法律依据,大部分消费者会在法庭或者律师的劝说下放弃,从而造成大量无法弥补的损失,此条以合同的形式明确出卖人需要补偿的损失,日后发生争议时,不必就相关支付是否需要进行补偿一事进行争议,可以提高诉讼效率。

 

  第187条 合同无效:出卖人已经对买受人的资格进行了审查,认为买受人目前不可能因为买受人原因导致合同无效的后果;因此如本合同无效,则全部责任由出卖人承担;无论何等原因导致合同无效或者被撤销,出卖人将根据本合同约定的退房程序,除退还全部房款(包括但不限商业银行贷款或者公积金贷款),还应当支付本合同所述的买受人的现实损失、预期损失及救济费用。

  【解释】本合同的绝大部分条款是基于这样一个前提:合同有效。但是总是存有这种情况:合同因为某种原因在双方争议过程中被法院或仲裁机构宣布处无效或被撤销。此时的合同自始没有约束力,我们设计的那些在合同有效情况下由出卖人承担的违约责任全部失效了,无论我们的违约责任写得多么明确,都无法对消费者产生任何影响。

  某案中消费者以3000元/平方米的价格购买了一处住宅,3年后交房时房价涨到4500元。此时开发商为了获得更多的利润,拒绝将房屋交给消费者,消费者起诉到法院,开发商故意承认自己没有办理预售许可证,最后法院依此判决合同无效,由开发商将房款交给消费者。此案执行时间花了两年多,消费者耗费了5年的时间,最后仅仅拿回了自己的购房款,期间诉讼费、交通费、律师费花费巨大。

  此条就是将合同无效时出卖人应当承担的责任确定下来,避免开发商在某种情况下追求合同的无效结果。

 


本文引用地址 http://www.yezhu.info/1394w.html

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