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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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目前我国房地产评估常用的方法
http://nj933.cn/article.php?id=1943  发布时间:2010-12-19 点击率:3335

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

       1、市场比较法,是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较,对这些补偿价格做合理修正,以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况,如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用:⑴类似交易较少的经营性房屋,有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁,评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较;⑵很难获取交易的真实信息,因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上,被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。

       2、成本法,是估算估价对象在估价时点重新构建成本,扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本,对于一些临建房屋适用。

       3、假设开发法,是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有:①土地取得费用,包括征地费、拆迁费、出让金等;②前期工程费用,包括场地平整费、项目设计费等;③建筑安装工程费用;④期间费用,指开发经营者在商品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等;⑤开发基础设施建设费(市政配套费);⑥税金;⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

       4、重置法,是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑,该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》,很多地区并没有确立这样的补偿原则,造成无法适用该评估。

 

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