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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
已灭失房屋的产权证是否可确认无效?
http://nj933.cn/article.php?id=1951  发布时间:2011-01-12 点击率:2782

 
   
[案情]

 

原告张某的继父张某某于1953年购得孙姓座落在某市新西门两河边房屋主房二间,厨房一间,此后张某的生母去世,张某某娶杨某某为妻,张某一直随张某某、杨某某生活至1970年出嫁。第三人张乙系张某某的侄儿,1972年张某某去世。1974年原二间一厨房屋被拆除,翻建成两上两下楼房。楼房建成后,第三人张乙一家搬进了新房居住,杨某某搬进另一处(前进巷47号)居住直至1993年去世。1988年在全市房屋权属总登记期间,张乙提交了私有房屋所有权登记申请书、房屋四面墙界申报表、某市国有土地清查登记表和使用国有土地呈报表,申请对座落在某市新西门西河边25号的两上两下楼房所有权进行登记。1989年5月5日某市人民政府向其核发了X房权字第I-C13-46号房屋所有权证。2005年2月份该房屋拆迁,张某得知张乙在1989年将该房作为自有房屋进行了产权登记,即认为张乙侵犯其合法财产的继承权以及所有权,遂诉请本院依法撤销张乙的房屋所有权证。

 

[审判]

 

某市房产管理局是负责某市市区房屋权属管理的行政机关,依法具有房屋权属登记(包括撤销错误登记)的职责。虽然本案所诉的行政登记行为发生于1988年----1989年全市房屋权属总登记期间,当时市房产管理局尚未成立,房屋所有权证由某市人民政府颁发,但目前行使房屋权属登记职权的行政机关是某市房产管理局,因此某市房产管理局是本案的适格被告。根据1987年4月21日原城乡建设环境保护部颁发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定:登记机关依照申请人的申请进行产权审查,凡房屋所有权清楚,没有争议,符合有关法律和政策,证件齐全,手续完备的,应发给房屋所有权证件。现行的1997年10月27日建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》(2001年8月15日修正)亦有类似规定。而本案所涉房屋,第三人在申请登记时所提供的资料尚不足以证明其产权来源及房屋权属清楚,据此进行的行政登记行为事实不清,证据不足,鉴于本案所涉房屋在拆迁时已被拆除,依法应当确认所颁发的房屋所有权证无效。

 

[评析]

 

1、本案被告是否适格。本案中的被诉行政登记行为系某市市政府在特殊时期的行为,但随着机构严革,职权变动,应以行使该职权的行政主体为被告,本案中即应以某市房产管理局为被告,这在本案中当无争议。

 

2、继承人对房屋灭失后权属登记行为提起行政诉讼的主体资格。房屋灭失后,当事人能否针对房屋咩时候的权属登记行为提起行政诉讼,这在实践中是一个较为棘手的问题。从保护当事人合法权益的角度,不管房屋是否灭失,只要当事人在法律规定的起诉期限内针对该房屋权属登记提起行政诉讼的,且具备元该主体资格的,法院就应该受理。本案中,原告是否具备起诉的主体资格,就是要看原告张某与被诉登记行为是否具有法律上的利害关系。本案原告作为所登记房屋的继承人,虽然正义房屋已被拆除,但是依据房产证可获得争议房屋的拆迁安置补偿,即被诉房产证产生的实际权利依然存在,因此,原告张某与被诉房产证具有法律上的利害关系,具备原告主体资格。

 

3、房屋权属未明情况下能否撤销房屋登记行为。本案登记行为所依据的事实不清、证据不足,理应予以撤销。但是在权属未明确的情况下,直接将行政登记行为予以撤销,不利于纠纷解决。笔者认为应该先提起关于继承权诉讼,解决民事纠纷,明确房屋权属,然后根据民事判决进行新的登记行为,或对原本有瑕疵的行政登记行为进行补正,而不必撤销,或撤销原行政登记行为。

 

4、登记房屋灭失是否一律确认该登记行为无效。《行政诉讼法若干解释》第五十七条第二款规定:有下列情形之一的,人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决:(一)被告不履行法定职责,但判决责令其履行法定职责已无实际意义的;(二)被诉具体行政行为违法,但不具有可撤销内容的;(三)被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。本案原告的诉讼请求是要求撤销行政登记行为,一般情况下,所作判决应与原告的诉讼请求相一致。本案中,虽然所登记的房屋已被拆除,但其登记行为还是存在的。该情形下并不符合《行政诉讼法若干解释》第五十七条第二款规定的情形,不宜作出确认无效的判决,而应作出撤销判决。关于行政行为无效的认定是一个法律价值判断问题,其着眼点在于行政主体的某一法律行为(或表意行为)是否符合法律的精神和规定,因而能否取得法律所认可的效力。其与行政行为的不成立也非一个概念,行政行为的不成立是指行政行为在事实上并未作出或形成。如此说来,《行政诉讼法若干解释》第五十七条第二款第三项规定有待商榷。

 
 
   作者单位:盐城市亭湖区人民法院 www.jsfy.gov.cn 来源:江苏法院网  作者:周晓文 陆亚婵   
 

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