返回首页    搜房法律直通车    收藏本站 设为首页 
  网站首页 » 房产开发 » 房地产讲座 » 房地产相关名词解释二
搜索 类型:
  律师推荐
谢瑛律师
手机:13913837195
QQ:596726854(工作QQ)
QQ:76811947(南京法律咨询群)
邮箱:xieyinglawyer@163.com
分类列表


搜索
类型:
律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

详情  

文章内容
房地产相关名词解释二
http://nj933.cn/article.php?id=1974  发布时间:2011-01-13 点击率:2900


房地产交易
是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为


房地产转让
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。


房屋租赁
是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付出租金的行为。


租赁面积
是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。


租赁金额
是指已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额。
 
契税
是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。


营业税
指对销售房地产的单位和个人、就其营业额按率计征的一种税。
 
房产税
是以房屋为征税对象,按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税


营业税附加
是指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税的教育费附加。


印花税
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。


个人所得税
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入、就其所得计算征收的一种税赋


房地产交易手续费
是指由政府依发设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。


房屋权属登记费
是指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。


其他
指不属于以上类别的其他税费,如土地收益金、土地出让金等。
 
应征
是指按照有关政策法规规定个单位及个人应交纳的税费金额。
 
实征
指有关部门收取或由房地产管理部门代征实际收到的税费金额。


三通一平 
指房地产综合开发施工结构的基础工程要求,内容包含水通、电通、路通和平整场地,是房地产基础用地开发的最低法定要求。


什么是“楼花”
“楼花”一词最早源自香港,是指未完工的物业(即在建物业)。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实,那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。


房地产市场构成 
房地产市场是由参加房地产市场的主体、交易对象和市场组织方式构成的。参加者、交易对象和组织方式是构成房地产市场的三大要素。


一级市场
房地产一级市场又称土地市场,是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节,起到调控房地产市场的作用。


二级市场
房地产二级市场又称增量市场,是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。


三级市场
房地产三级市场又称存量房市场,一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让,属于房地产三级市场范畴。


成本法
成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加,除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋,按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量,减去房屋使用多年的折旧费,得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场,无法运用市场比较法进行房产评估。


收益法
收益法是委托评估房地产将未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益,再除以资本比率求得评估现价,收益法重视对未来得收益,是估测的,资本比率是设定的。
 
权益型REITs
权益型REITs拥有和经营收益型房地产,业务包括出租、开发和租户服务。


按揭型REITs
按揭型房地产投资信托REITs直接贷款给房地产业主和经营者,或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。
 
混合型REITs
混合型房地产投资信托REITs既拥有物业,又提供信贷。


什么是市场租金
市场租金又称协议租金,是根据市场供求关系和自愿原则,由租赁双方协商议定的租金。市场租金随供求关系的变化而上下浮动。


什么是市场比较法
什么是市场比较法是选择实例与委托评估房地产在交易时间接近,交易情况无反常,非故意压低或抬高成交价格,房屋的地点相近,房屋结构、朝向、户型、使用功能、新旧程度相似,可将他们的差别进行指数调整,让成交实例与委托评估房地产的状况达到一致,进行房产比较后,测算出该房产的评估价。


房地产投资泡沫
房地产投资泡沫一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 
 
房屋空置泡沫
房屋空置泡沫按照通用的国际经验数据,商品房空置率达10%以内时,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭,失业率上升,经济混乱,社会动荡。 


房价虚涨泡沫房价
房价虚涨泡沫房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济泡沫。如果房价飞涨,开发商攫取暴利,购房者难以承受,由此也会形成房地产泡沫经济。  


三、物业知识


 物业管理
 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托,对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务,并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。
   
物业管理服务费
物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。
   
什么是物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托, 依据物业管理合同,对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。


住宅维修基金
凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金的使用管理执行,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
商品住房在销售时,购房者与售房单位应 当有关于维修基金缴交的约定。新房的购房者 应当按购房款2─3%的比例向售房单位缴交维 修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计人住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房 地产行政主管部门确定。
公有住房售后的维修 基金来源于两部分:
 (1)售房单位按照一定比 例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售 房款的20%,高层宅不低于售房款的30%。 该部分基  金属售房单位所有。
 (2)购房者按购 房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售 房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所 有,不计入住宅销售收入。公有住房售后维修 基金管理与使用的具体办法,由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定,经当地人民政府批准后实施


公共设施
公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。


共用部位
共用部位是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

共用设备
共用设备是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。


承租权交易
下列公房不得进行承租权交易:已列入拆迁范围并已冻结户口的、依法应当由出租人收回的、被房屋行政管理部门认定的危险房、违章建筑以及公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。


前期物业管理
国家建设部今年10月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中,对“前期物业管理”作了这样的定义:前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”,有别于一般意义的物业管理。
一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始,而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长,其经济效益才越能显示;短期的物业管理,由于开始时得做大量准备,要理顺和协调各种关系,还要在某些方面先投入点资金等,它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时,签约一般都签几年,否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而,开发商与物业公司的签约,却无法制约业主,业主委员会成立以后,任何时候都有权解聘物业公司。  
立法的规定,迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之,努力做好自己的工作,管理和服务到位到家。只有这样,才能做长,否则,就有被业主委员会炒掉的危险。当然,与此同时,开发商与业主也应该认真对待,开发商在选聘“前期物业管理”单位时,既要对业主负责,也应对物业公司负责。业主们也要看重自己的权利,“前期物业管理”是考察物业公司优劣的最好机会,这等于是聘用人才的试用期,干得好可以留下来,继续签订聘用合同;干得不好,就炒掉它,另外选聘适合的物业管理服务企业。


房屋使用、管理、维修公约
业主在购买物业后,一般要与发展商或其指定的物业管理公司签订《房 屋使用、管理、维修公约》(以下简称公约),这是国家规定在购房过程中必须签署的一个文件。
公约是一种将业主(或使用者)以及管理者双方对于特定物业(业主所 购房产、公用地方及其配套设施等)的权利和义务以文字的形式加以确定,并对全体业主(或使用者)以及管理者均有约束力的文件。究其本质而言,是一种业主与管理者就特定物业的管理、使用、有偿服务等问题达成的书面协议。订立公约的目的,是要明确有关物业管理各项规则,使业主以及管理者都有共同遵守的行为准则,使双方都明白自己的职责、权利和义务。
公约的主要内容包括:公约中有关概念的定义;业主、开发商、物业管 理分别享有的权利和义务;对物业公共部分及公用设施的管理、管理费用的规定;相关法律责任;业主大会及业主管理委员会的设立及其权利、义务等。
公约作为业主与管理者之间的协议,应当由全体业主与物业管理公司共同签订。但在业主入住达到50%之前,发展商作为该物业第一业主,有权指定临时的物业管理公司,由该物业管理公司拟定公约,并将公约文本报准、备案。业主应在验收所购房产、办理入住手续后签署公约、签订公约是业主的合法权利,对于发展商要求业主签订含有损害业主权益内容、未经核准的管理公约的不合理要求,业主有权拒绝。在房产交付使用且业主入住达50%后,开发商、物业管理公司应在房产管理部门的指导下,召开全体业主大会,经业主大会选举产生业主管理委员会。业主大会及管委会有权根据实际情况及广大业主要求,决定是否续聘原物业管理公司或选聘新的物业管理公司,并有权修改原物业管理公约。


委托管理合同
委托管理合同的概念是什么?对于这个问题,许多人并不清楚,甚至有一些发展商和物业管理公司也不清楚。许多物业管理公司想当然地认为,到一个小区进行物业管理,只要有发展商聘请,并与之签订合同,就可以安然合法地进驻小区从事管理了。其实事情并不是这么简单。
当发展商将小区的房屋售完,或大部分售完时,发展商对该小区的拥有权就完全或基本消失,小区的全体业主对小区的所有房产及公建设施共同拥有产权。这时小区的主人已经不是发展商而是广大业主。
在这时,只有广大业主才真正有权利与物业管理公司签订委托管理合同。 委托管理合同是小区内广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业公司对小区进行综合管理的法律文件,是规范物业管理公司与业主委员会之间权利义务的文件。该文件由业主委员会起草,委托管理合同主要规定了以下几个方面的事宜:
1、确定管理物业,阐明管理物业坐落何处,产权归谁所有,所有权的权力行使机构。
2、委托管理决议及管理公司,阐明业主委员会经过讨论研究,最后做出决议。
3、除此之外,还要制定联合会议制度。为了管理好小区,需要业主委员会和物业管理公司的密切配合与合作,最好的方法是定期召开双方的联合会议,在联合会议上乙方向甲方报告并讨论重大的物业管理问题。
4、报告制度,业主委员会要求物业管理公司每月定期向业主委员会报告上个月的工作情况,并及时反映工作中存在的问题,还要求报告财务情况、管理费和维修基金的使用情况。
委托管理合同还要规定物业管理公司每三个月定期将帐目公布于全体业主,接受全体业主的检查与监督,管理合同里还应包括保密条款和违约责任,续约的条件与方法,争议的解决等问题。
委托管理合同是物业管理公司进驻小区,开展物业管理工作的法律依据,该合同是由业主委员会与物业管理公司双方共同签署的,是业主委员会代表全体业主将其拥有的小区委托给物业管理公司管理的法律文件,所以要求该文件的制定要尽量完善、全面,充分表达全体业主的要求。该文件应该征得全体业主,或绝大多数业主的同意,这样才有代表性。一但业主委员会与物业管理公司签署了该文件,双方的法律关系即告成立,双方都要遵守合同里规定的条款。


业主、业主大会、业主委员会
业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织,可以是本国公民或组织,也可以是外国公民或组织。
(1)业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会; (2)经20%以上业主或业主代表提议,业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会; (3)20%以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会,业主委员会应在接到提议后的30日内就所提议题召开业主大会或业主代表大会。逾期不组织召开会议的,区县(市)房地产行政主管部门应督促其召开会议;(4)经20%以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的,业主或业主代表在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。
业主委员会简称业委会,是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。


什么是业主公约,包括哪些主要内容
物业管理的业主公约是指一定物业管理区域内,由管理部门主持,全体业主(使用人)同物业管理公司共同签订的,明确物业管理人与业主(使用人)之间权利、义务关系的合同(有的地方称为合约、契约,或公约、公契)。这种公约(或称契约)的性质是公民之间共同约定、相互制约、共同遵守的行为准则。由于业主公约公共契约是要求全体业主(使用人)共同遵守,因此契约的内容主要是涉及大家所关心常见的一些事情。具体在下面几个方面:
1.对公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定
(1)物业范围内的所有使用人对物业的公共部位、公共设施、公共环境的使用,要在国家和地方有关政策法规及《物业管理合同》规定范围内合理使用,并有自觉维护的责任;
(2)不得侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施,也不得随意接引、拆除和损坏市政公用设施;
(3)禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴;
(4)不得在住宅区内随意停放车辆,未经批准,禁止载重车通行。
2.房屋装饰;装修、改建的有关规定
(1) 房屋装饰、装修必须报经物业管理公司批准;
(2)装修时,不得擅自拆改房屋结构及其设施设备,不得改变房屋的外观;
(3)房屋的装饰、装修不得损伤房屋的承重结构;
(4)禁止违章私自搭建。
3.对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定
(1)环境卫生的规定和约定;
(2)噪音的有关规定和约定;
(3)交通管理的有关规定和约定;
(4)对治安防范的有关规定和约定。
4.有关处罚条款
(1)擅自拆改房屋结构及其设施设备影响房屋使用安全和正常使用或影响房屋整体外观的有关处罚规定;
(2)私搭乱建违章建筑的有关处罚规定;
(3)侵占房屋共用部位和房屋的附属用地以及侵占物业管理范围内的道路的有关处罚规定;
(4)噪声扰民、污染环境方面的有关处罚规定。


“智能建筑”的物业管理
智能建筑物的FM目标有三大要素:质量、财务和供给,每一要素具有十分丰富的内容。
质量目标FM的质量与人直接相关,建筑中所有设施都应最大限度满足使用者的要求。这一质量又可分解为5个分项:
1、特色:每一建筑物都因其位置、功能与建筑风格表现出其特色,其中有象征(标志)性、美观性和地方风土特色。
2、舒适:建筑物的环境要使人对身边的一切都感到满意,如家具符合人体工程学;光、声、空气、色彩等建筑物理环境不仅适合人的居住活动,而且还能满足使用人的特殊爱好;通信等设备能满足各类机构人员的需求。
3、效率:建筑物中信息、通信、计算机网络等各种设施高度综合并形成有机的整体,共享信息,这更提高了各类设施的功能、效率、便于操作和兼容性。
4、可靠:这里的可靠具有多层含义,把因灾害与侵犯对人员造成的伤害降到最低,减少各类污染对人全健康的损害,提高安全运行寿命,对建筑物使用人提供私密的个人空间等。
5、适应:建筑物的运行符合政府的法规,和周边区域协调相处,并且为环境保护与节能做出贡献


什么是网络社区
网络社区就是社区网络化、信息化,简而言之就是一个以成熟社区为内容的大型规模性局域网,涉及到金融经贸、大型会展、高档办公、企业管理、文体娱乐等综合信息服务功能需求,同时与所在地的信息平台在电子商务领域进行全面合作。“信息化”和“智能化”是提高物业管理水平和提供安全舒适的居住环境的技术手段。


四、土地知识


居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。


土地使用制
在使用制方面,北京近所来对传统的土地行政划拨、无偿无限期使用和禁止土地使用者转让土地的制度进行了一系列的改革,改革的结果是国有土地依法实行有偿使用并建立和培育地产市场,具体方式有如下三种:①征收土地使用税,税额标准按照土地等级每年每平方米0.5元至7元。②征收土地使用费,此项土地使用费是指外商投资企业在投资经营期内向地方政府缴纳的用地费,不包括征地、拆迁和基础设施建设费用。③实行土地使用权出让和转让。同时实行城市国有土地使用权和土地上房屋所有权的主体一致的原则。


土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第十条,国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用(即土地使用权受让人)的出让方式。以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。


土地使用权划拨
所谓土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制,土地使用权也不能进行转让。


征用土地的特点
征用土地具有三个明显的特点:
(1)具有一定的强制性。
(2)要妥善安置被征地单位人员生产和生活。
(3)被征用后的土地所有权发生转移,即集体所有的土地变为国家所有的土地。


住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 


土地所有制
北京现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体所有制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和私人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。


土地使用权有偿出让
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》,北京市城镇国有土地是指北京市城区、近郊区、远郊区的城镇(指建制镇)、工矿区范围内属于全民所有的土地;土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件,分别由北京市土地管理局、北京市房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定,报市人民政府批准后,分别由市房地局实施。
依据国粗和北京市的有关规定,北京市土地使用权出让最高年限按不同用途确定为,居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。
 
征用土地的原则
(1)珍惜耕地,合理利用土地的原则。
(2)保证国家建设用地原则。
(3)妥善安置被征地单位和农民的原则。
(4)有偿使用土地的原则。
(5)依法征地的原则。
 
土地使用权划拨的对象
根据国家有关政策,目前,对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、普通住宅建设用地、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地,继续采用划拨方式供应。


土地价格
由于我国实行城镇土地国有制,城镇土地出让的是一定年限的土地使用权,因此向土地受让者征收的土地出让金可称之为“土地使用权价格”。
土地估价要遵循以下主要原则:①合法原则;②最高最佳使用原则;③供求原则;④替代原则;⑤估价时点原则;⑥公平原则。
土地估价的主要方法有:①成本法;②比较法;③收益还原法;④剩余法;⑤路线估价法。
一般说来,地价体系包括基准地价、标定地价和土地使用权出让底价。


土地使用年期
凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。


征地各费
因国家建设征用集体所有的土地或者使用国有土地的,由用地人向被征用方支付的以下各费:
 一、土地补偿费。
 二、安置补助费。
各费标准增加的批准权归省级政府。但是,土地补偿费和安置助费的总和不得超过土地被证用前三年平均年产值的二十倍。附属物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金属于土地补偿费范围。


土地转让价格 
指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用极转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。


土地价格构成 
指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。


二级土地市场 
土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。


一级土地市场 
土地所有者转出让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有,因此城市一级土地市场只可能是由国家垄断。 


土地市场 
进行土地交易的场所。广义指土地交易活动,我国土地全部公有,不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场,正在开放中。


土地权属
通常指土地所有权或土地使用权的归属。


土地审批权限
根据《土地管理法,征用耕地一千亩以上,其他土地二千亩以上的,由国务院批准。征用省、自治区行政区耕地三亩以下,其他土地十亩以下的,由县级政府批准;省辖高、自治洲政府的批准权限,由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。征用直辖市行政区城内的土地,由直辖市政府批准;其区政府和县政府的批准权限,由直辖市人民代表大会常务委员会决定。
 
征用土地
指国家根据需要,依土地管理规定将集体所有的土地收归国家所有。被征用土地的所有权属于国家,用地单位只有使用权。外商及港澳台同胞依法取得使用权的土地,不被征用。


土地档案
记载土地的质量、数量、使用和变化情况的土地法律文书、行政文书及其他有保存价值的历史记录。


土地经界线
土地构属界线的标志线,包括围墙、房屋外墙、土地经界点的连线等。


土地荒芜费
部分地方立法或政府规章确定的对造成土地荒芜者征收的罚款。 土地管理《五统一》按照国务院一九九二年十一月《关一发展房地产业若干问题的通知》,城镇国有土地使用权的出让,由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权,以规划为前提,统一规划、统一征统一开发、统一管理、统一出让。在房地产司法实践中间称为土地管理《五统一》。
 
土地闲置费
对揪荒、浪费土地的罚款。
 
土地使用权期满的法律后果
土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后,土地使用者需要续期的,可以申请续期。


土地使用权的转让
土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。
 
土地使用权出租
根据《城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例》规定,是指土地使用权者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租凭给承租人使用,由承租人向出租支付租支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。


土地使用权出让年限
土地使用权出让的最高年限是:
 一、居住用地七十年;
 二、工业用地五十年;
 三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
 四、商业、旅游、娱乐用地五十年;
 五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期,可重新剑订合同,支付出让金,并办理登记,而继续享受土地使用权。


土地使用性质
通常指土地的不同用途,可分为居住用地,工业用地,教育,科技,文化,卫生,体育用地,商业、旅游、娱乐用地,综合或其他用地。


土地附属物
地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施,房屋作为独立类型的上地定着物,一般不包含于土地附属物之内。


丘地户册
按土地分户地籍号顺序编造的籍管理册。
 
经济特区
指允许外商对其范围内土地成片开发经营,兼自由贸易区和出口加工区功能,实行系列特殊经济政策和特殊管理体制的区域。 


经济技术开发区
通常指适用沿海开放城市政策的城市中划定的有明确地域界限、用于经济技术开发、限在生产性、科技性利用外资上大体比照经济特区规定执行的区域。


户地图
又称《分户地籍图》,常用于房屋产权证和土地使用权证的附图。


飞地
又称《插花地》,指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。


地丘册
按土地构属人名称编造的地籍管理册。


地籍号
反映土地权属人、土地经界范围及面积、土地等级为主的专用地图。是确认、审查土地构属的主要依据。


地政
政府对土地衽的各种行政管理的总称,受土地管理法律及行政法规,规章的调整。


城市公共建筑用地
按照城市建设总体规划所作为的布局,为公共建筑建设划定的用地 


保税区
类似国外自由贸易区或自由港,通过设立隔离设施划出界线、通过产品料件免征进出口环节税,进出口的方式进行管理的特定区域,由国务院批准设立。
 
土地级差收益
因土地等级差所带来的收益,是确定基础准地价的根据之一。


土地收益金
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》由政府指定机关对交易房地产收取的部分国有土地收益。


土地买卖
土地买卖人将土地所有权转移给土地买受人,并依约向后者索取一定价金的法律行为。 


土地流动
通常指土地权益的转移和相应的土地用途、权利人的变化。


基准地价
指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价,是土地使用权出让价格的依据。


土地使用权出让金
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格,所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即“地租 ”,是土地所有权在经济上的体现。如批租 50年,就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路 71号地块面积为2.38万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。


地产价格泡沫
地产价格泡沫如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌,泡沫破灭,至今经济尚未恢复过来。  

五、拆迁知识


原地安置
房地产开发中,对建设用(自然人、法人),回迁至原迁出地之外的区城予以安置的方式、过程。


易地安置
房地产开发中,对建设用(自然人、法人),回迁至原迁出地之外的区城予以安置的方式、过程。


产权调换
产权调换是指,拆迁人用易地或再建房屋与被拆迁人的房屋进行交换,被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。产权调换的补偿标准,按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。 


劳动力安置费
常指因国家建设,征用集体土地或者使用国有土地,为安置原地上的农业人口而依法支付的费用。


过渡房
通常指暂住房及暂时作某一活动的房屋。


拆迁的安置补偿协议
规定签订包含以下内容的书面协议: 
   一、补偿形式和补偿金额;
   二、安置用房面积和安置地点;
   三、搬迁过度方式和过渡期限;
   四、违约责任;
   五、当事人认为需要订立的其他条款。 


拆迁
把经城市规划、土地管理机关批准的用土项目付诸实施,而将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置,并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物,为用地项目施工创造条件。
 
挖顶
通常指承租房屋的住户在搬家退租时,将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。
  
房屋基本造价
通常指房屋建造成本,包含七个方面:
 一、征地拆迁费及拆迁安置补偿费;
 二、勘察设计前期工程费;
 三、住宅建筑、安装工程费;
 四、住宅小区基础建设建筑费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费;
 五、管理费;
 六、贷款利息;
七、其它:园林、景观、销售成本。


房地市场价
指房产及土地使用权在房地产交易市场成交的价格。房地市场价的形成方式有协议、拍卖、招标。房地产交易鉴订房地产管理部门代表政府,按规定,对房地产交易活动及后果的审查和确认。


代物清偿
亦称《替代清偿》或《代偿履行》。指在债权人同意的情况下,债务人用他种给付代替原定的给付以清偿债务的行为。 

 

 

发布评论
* 律师姓名:   密码: [游客密码可为空]
* 主题: