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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
买卖违章建筑物的行为有效吗?
http://nj933.cn/article.php?id=1976  发布时间:2011-01-13 点击率:2415

(案情)   位于市青年路一套住宅系甲单位1980年违章所建,后分给


(案情)

 

  位于市青年路一套住宅系甲单位1980年违章所建,后分给其职工周某居住。1996年3月,该单位以2万元价格,将此房卖给周某,并讲明此房因未办理开工手续而建造,系违章建筑,以后如遇有统一规划或征用,应服从安排,无条件搬出,不得转卖。同年,周某将此房以2.5万元价格卖给毛某。毛某付款后值该处拆迁,因所买住宅是是违章建筑,没有得到拆迁补偿款。为此,毛周双方发生纠纷。毛某诉至人民法院,要求周某返还房款2.5万元。


〔焦点〕本案的焦点是如何确认买卖违章建筑物的法律后果。对此,有两种不同意见:


  一种意见认为,周某将其购买的违章建筑物转卖于毛某,双方违反了有关违章建筑不得转让、买卖的规定,其民事行为无效,周某应当返还毛某2.5万元。另一种意见认为,甲单位出卖此房时,周某已付出2万元,故周某对房屋享有一定权利,将此房出售给毛某后,虽然买卖合同无效,但房屋被拆,周只能赔偿毛某5千元的损失。


〔王律师评析〕

 

  两种意见对周毛买卖协议的效力都认定为无效,但对合同无效的原因和后果存在分歧。《民法通则》第58条第1款规定:下列民事行为无效:(五)违反法律或者社会公共利益的。甲单位未办理开工手续而擅自建设的住宅为违章建筑。因此甲单位不能取得房屋的权利。对于违章房屋,尽管建造人不能取得所有权,但往往为建房人占有。占有是指对物有事实上的管领之力。民法所称的占有,包括对物的实际控制、用益及处分。占有是一种事实状态,而不是一项权利。从本案来说,甲单位对其建造的违章房屋是占有,周某有偿地从甲单位取得的也只能是一种占有,这种占有并不是权利,而一种事实状态。所以在周某与毛某的买卖关系中周某并没有2万元的财产权利损失。《民法通则》第61条第1款规定:民事行为被确认无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中买卖违章房屋的行为是无效的。在被确认为无效后,周某应当返还毛某2.5万元的财产损失。

 

 

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