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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
买房未过户 房屋归他人
http://nj933.cn/article.php?id=1988  发布时间:2011-02-13 点击率:2328

 【案情】
  原海安某轧花厂以收购棉花为由,经主管部门向沿口供销社借得6万元,后将资金投入开办农贸市场──兴办海安县华源贸易有限公司。沿口供销社因经营不善,于2001年初向法院申请破产还债,海安县人民法院作出(2001)安经字第10号裁定,裁定沿口供销社破产还债。供销社清算时,华源公司以一上一下的店面房给供销社破产清算组抵算借款。

  2002年3月11日,破产清算组发布第5号招标公告,对原沿口供销社部分资产公开招标出让,其中位于李堡农贸市场北大门西边由东向西第9间(一上一下)底价3.5万元(公告期内整体购买,底价优惠0.3万元),报名时间自2002年3月12日8时到当月20日15时,中标人在付清受让金后1月内,出让方与其办理资产交接手续,土地证、房产证的办理及其相关的一切费用由受让方自理。章亚平于3月20日报名并缴付保证金6400元,3月23日给付25600元,购得农贸市场北大门西边由东向西第9间(一上一下)。因种种原因,章亚平未能办理房产过户。

  时至2003年6月16日,海安县华源贸易有限公司因资金周转困难,以李堡新建路农贸市场内的房屋(含给供销社破产清算组抵算借款,已售给章亚平一上一下门面房)与排水设施作抵押,向海安县农行贷款400万元,4月20日签订了借款合同,约定期限到2004年5月10日,按月结息,否则农行提前收回贷款。由于华源公司未能按月付息,2003年9月25日,农行发出贷款催收通知书未果。2004年3月,海安县农行向南通中级人民法院起诉,要求华源公司立即归还借款400万元和利息159005元,如不能履行上述义务,则确认农行有权以抵押物折价或拍卖优先受偿。南通市中院于2004年5月20日召集双方当事人进行调解达成协议,由华源公司于2004年6月30日前归还借款本息计4159005元,如华源公司逾期不能履行上述债务,则以抵押物折价或拍卖优先受偿。

  可到期后,华源公司未能履行调解书确定义务,南通市中院于2004年12月3日委托南通仁达拍卖行有限公司对被执行人华源公司所有的座落在海安县李堡镇新建路农贸市场内的排水设与房屋海安房权证第2001—40148号(房屋所有权证号08661)项下一号房、二号房、三号房共1291.34平方米的房产和东大棚西大棚、水泥地,苏海国用(2001)1041207号土地使用证项下的13796.08平方米土地进行公开拍卖,毛秀萍于2004年12月17日以3116560元的最高价竞得上述财产。2005年4月4日中院作出裁定将上述财产归毛秀萍所有,由毛秀萍持本裁定书30日内到海安房地产管理部门及土地管理部门办理产权过户手续。2005年4月20日毛秀萍取得产权证书,5月25日取得土地使用权证书。

  因章亚萍从清算组购得的门面房与毛秀萍从拍卖行竞得的房产出现部分重合,毛秀萍在2006年4月11日向海安县人民法院起诉,要求章亚萍停止侵害,将位于李堡农贸市场北大门西边由东向西第9间所有权属其所有的房屋交还给毛秀萍。

  毛秀萍与章亚萍谁应取得李堡农贸市场北大门西边由东向西第9间这一上一下房屋所有权?

  【析法】

  我们知道,物权是直接支配特定的物并排除他人干涉的权利。物权在变动时,必须将变动的事实通过一定的方法向社会公示,这是因为法律行为仅仅是当事人自己的意思表示,但这种意思表示的后果,即物权的变动却要发生排他的效力;既然要发生排他的效力,它就应依一种公开的方式表现出来,使得人们从这种表现方式上知道物上有物权存在,即知道该物权有排他性,以此来消除交易中的风险。

  对物权的公示方式,在各国均为一致,不动产物权的公示方式,为不动产登记;动产物权的公示方式,为动产的交付(移转占有)。

  在我国,《城市私有有房屋管理条例》第6条规定:“城市私有房屋所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条规定“买卖城市私有房屋,卖方须持所有权证和身份证明,买方购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。”1987年城乡建设环境保护部又制定了《城镇房屋所有权登记暂行办法》,强调房屋所有权的取得、转让及房屋的改建等都必须办理登记手续。该办法第9条规定:“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时,应自转移变更之日起,三个月内办理转移变更登记。”由此可见,我国现行立法规定不动产物权的变动公示采用登记主义,即不动产物权的取得消灭和变更,非经登记,不能产生法律效力。

  本案中,章亚萍虽从清算组竞得房屋给付了价款,并占有使用房屋,但因未办理产权变更登记,权利未进行公示,故不能产生房屋产权变更的法律效力。房产仍属于原华源公司,第三人农行以及毛秀萍信任不动产登记簿记载的权利,进行抵押与购买。所以章亚萍不能对抗抵押权人农行以及购买抵押房屋的毛秀萍。

  登记发生公示作用,继而产生公信力,所以,毛秀萍与农行作为信赖公示的权利的第三人,竞拍后且进行了房产权属变更公示登记,其物权受到法律保护 。

  综上所述,一上一下房屋所有权理当归毛秀萍所有。

  当然,章亚萍购房未登记,虽然不能发生物权变动的法律效果,但我们绝不能以未登记而否认她与清算组之间房屋买卖合同的效力。由于买卖合同仍然是有效的合同,在章亚萍与清算组间产生一种债的关系,违约的合同当事人一方应该承担违约责任。章亚萍作为买受人可依不同情形,诉请法院判决强制实际履行,即强制出卖人办理登记,或判决出卖人承担违约责任,向买受人支付损害赔偿金。就本案而言,因毛秀萍已办理了产权变更登记在先,章亚萍只能要求清算组承担违约责任,支付损害赔偿金。要说明的是因供销社破产已结束,清算组也解散,其损失无法主张,只能自行承担。

  考虑章亚萍占有房屋是给付了对价,且供销社破产已结束,清算组也解散,损失无法追偿,本案经审判人员反复调解,被告章亚萍同意于2006年4月30日前将位于李堡镇新建西路1号李堡市场内北排北大门西侧由东向西第九间房屋交还给原告毛秀萍,原告毛秀萍在接受该房屋的同时给付被告章亚萍人民币33000元。本案最终能调解结案,得益于房屋的增值以及预期收益。

  【提示】

  本案的发生再次告诉人们,房产登记发生公示作用,从而产生公信力。所以,法律要求当事人在设立、移转或变更物权时,必须通过交付、登记等方式,使物权变动的事实能够为第三人所知晓,其结果是一方面有效地保护了第三人,使第三人不至于因为设定物权而蒙受损失,另一方面也使当事人的利益得到保护。若当事人在享有变动物权时依法进行了公示,则其物权足以对抗第三人;若当事人在享有变动物权时未依法进行了公示,则其物权不得对抗第三人。所以,房产交易须及时办理产权变更登记,否则即便给付对价,属于合法占有,其产权也难以得到法律的保护。

 

来源:深圳房地产律师网 作者:佚名

 

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