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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
房东如何应对出租新规
http://nj933.cn/article.php?id=1995  发布时间:2011-09-15 点击率:3266

本刊记者 甄爱军

提要:住房和城乡建设部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》给房东们立了新规矩。根据新的法规规定,房东要在合同时间长短的确定、二房东监管、“住改商”以及租赁合同备案等方面做出相应调整。

房东们要注意了,从明年2月1日起,如果将自家房屋分割之后再行出租,将可能面临最高三万元的罚款。

住房和城乡建设部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》(以下称《办法》)的规定,将让“群租”面临重罚。《办法》同时还规定,房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

毋庸置疑,《办法》将会促使住房租赁市场产生新的变化。对于房东们来说,如何适应《办法》带来的新变化呢?

租赁办法出台

在报纸上看到《办法》将要实施的新闻后,上海的刘女士马上想到要找自己的租客聊一聊。

刘女士的房子租给了一家餐饮公司,一直被当做职工宿舍使用。一套大约100平方米的两房,里面放了六张带有上下铺位的床,最多的时候住了12个人。一般情况下,也有大概不下10个人居住在里面。

在此之前,刘女士并未过多关注此事,一来这家餐饮公司管理较为规范,虽然住了不少人,但并未对左邻右舍的生活造成影响,无人提出异议;二来这家公司从不拖欠她的房租,而且对房租涨价要求也从不计较,因此一直以来也相安无事。

但《办法》的出台,却让她意识到了问题所在。根据上海市统计局官方网站上的相关数据显示,2009年上海人均住房居住面积17.2平方米。根据《办法》规定,她这套房子最多只能居住5个人,目前已严重超标。刘女士当然明白超标带来的后果,那就是将会受到有关部门的严厉查处。因此,她心里有了约谈租客的想法。

由此不难看出,《办法》的出台,对住宅租赁市场将会产生不小的影响。早在1995年曾发布过《城市房屋租赁管理办法》(以下简称老《办法》),该法令在《办法》实施的同时废止。记者注意到,新老《办法》的主要区别是对租金约定和“群租”管理做了明确的规定。新《办法》规定,即:房屋租赁合同期内,房东不得单方面随意提高租金水平。而对于“群租”这种最近几年才出现的现象,新《办法》也明确了具体的处罚措施:出租住房的,应以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准,违者将被处以5000元以上3万元以下罚款。

从宏观层面来看,业内人士认为这是宏观调控的一个组成部分,其用意在于合理引导住宅消费。中原地产研究咨询部经理马冀认为,考虑到目前房价高企的现实,《办法》的一个主要作用在于规范住宅租赁市场,从而将部分购房需求引入租赁市场,以缓解当前社会对高房价的焦虑。

是否会推高租金

“新的《办法》会不会导致房租上涨呢?”苏州的李先生这样问。

李先生的担忧并非没有依据。目前,李先生目前租房住,为了节约租房成本,他选择跟同事一起合租了一间房。他所担心的是《办法》对房屋出租管理趋紧,要求房东将住房出租之后在房地产主管部门办理房屋租赁登记备案,这也意味着政府即将开始严格征收房屋租赁税,“房东肯定会将这部分成本转嫁到租客身上。”李先生说。

李先生的猜测并非没有道理。据了解,房屋租赁税一直存在,只是除了管理比较规范的大型商场房屋租赁税能够收到,因为经营商家办理营业执照必须有房屋租赁合同,而且必须通过正规手续来办理。而对于普通的商品房出租来说,税务部门根本无法掌握出租情况,除非租客特别提出需要发票而促使房东主动缴税,否则一般情况下是征收不到的。

而目前这种情形将要发生改变,《办法》第十四条规定:“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”而对于违规行为,将处以最高1千元的罚款。这项规定将造成房东出租房屋的成本增加,而这极有可能会转嫁给消费者。

除此之外,业内人士分析认为,加大对“群租”现象管理之后,有可能会导致市场需求矛盾加剧,使得租金水平上涨。《法规》第八条规定,“出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”否则将受重罚,最高罚金可达3万元。业内人士分析认为,目前“群租”现象普遍,在减少“群租”现象的同时,将会加剧住宅租赁市场的供需矛盾,从而造成租金上涨。

房东如何应对

新《办法》实施以后,房东应如何应对?

根据《办法》规定,记者发现主要在四个方面做出调整,如合同时间长短的确定、二房东监管、“住改商”以及租赁合同备案等方面。

签短期合同

具体法规条文:房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

无论是老《办法》,还是地方性的租赁管理办法如上海的租赁管理办法实施意见,均未对此做出过明确约定。不过有律师告诉记者,根据《合同法》相关规定,签订租赁合同之后,房东随意提高租金水平,属违约责任,应付相应的违约金,如在上海,一般要求房东“退一赔一”,即除了退还当月租金外,还应该另行支付一个月的租金作为赔偿金。

新《办法》明确要求租赁合同期内不能涨房租,而对于目前楼市即将面临房产税开征、物价上涨压力较大等现实问题,业内人士主张房东可暂时采取签订短期合同的形式,以应对可能出现的成本增加压力。一旦房产税开征,住房出租成本增加,房东还可在合同到期之后与下一位租客协商,来共同承担增加的成本。

看紧“二房东”

具体法规条文:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

对于这项规定,明显是针对当前“群租”现象而制定的,其违规责任也很明确:先责令限期整改,逾期不改正的,可处以5千元以上3万元以下罚款。目前“二房东”将住房分割出租的情形极为常见。对此,上海君悦律师事务所律师许海波表示,在转租过程中,房东需与“二房东”明确约定,不可分割出租。如被人举报为“群租”,主管部门如处罚房东,可依据此约定向“二房东”主张,这样可避免因为“群租”而造成的损失。

“住改商”需谨慎

具体法规条文:有下列情形之一的房屋不得出租:违反规定改变房屋使用性质的。

将沿街住宅改为商铺对外出租,以获取更多的租金收益,或者将公寓租给小型的公司用做办公室,这种现象非常普遍,尤其是后一种情形,在北京、上海等一线城市的中心区域,极为常见。不过在新《办法》实施以后,房东需要注意了,违反这条规定之后,也会面临相应的处罚,如果没有违法所得,可处以5千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过3万元的罚款。对此律师建议,应该谨慎对待“住改商”,唯有通过有关部门审查,并备案之后,方可如此操作。

主动备案

具体法规条文:房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

这项规定并非新内容,在老《办法》中也提到过。只是两者有着明显区别的是,新《办法》对于不备案的情形,明确了具体的处罚措施,即:个人逾期不备案的,可处以一千元一些的罚款。

许海波表示,在此之前对于住宅租赁市场监管并不是很严。而如今税务部门有可能会将房屋租赁税代征权委托给各社区居委会,并给予一定比例的返还。在这种情况下,房东们偷逃税款的可能性非常小。由此看来,与其让主管部门找上门来,还不如主动备案省事。

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