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谢瑛律师
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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
三种情况下物业费可以打折
http://nj933.cn/article.php?id=2003  发布时间:2012-02-07 点击率:3785

“物业服务不到位,楼道的灯不亮、电梯门坏了没有人修,怎能心甘情愿交物业费?”、“我买了房但一直没去住,为什么要交物业管理费?”……又到收缴下半年物管费的时节,一边是业主对于自家物业的诸多抱怨,一边是物管收取物业费的艰难。

清官难断家务事,物业纠纷是业主与物业之间不可回避的问题,不过根据《南京市物业收费管理实施办法》相关规定,业主、使用人自办理入住或使用手续之日起,应按物业管理合同(协议)的约定交纳物业管理公共服务费。

既然不能拒交物业费,那么业主在什么情况下可以少交物业费呢?笔者在调查中获悉,如果存在“连续六个月空置”、“物业不作为”、“配套不到位”这三种条件,则在交物业费时可以享受一定的折扣。

连续六个月空置,此外小区配套不到位、物业不作为也可以少交

----连续六个月空置 可打七折

市民金女士原来住在桥北某小区,今年年初在市区买了一套新房改善居住。于是自从4月搬家之后,桥北的房子就一直空着,短期内也不想出售,最近收到物业的短信,要交下半年的物业费,金女士想问,他们这套没人住的房子还需要交费吗?

解答:根据最高人民法院《物权法》中的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,“物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

现实生活中有的业主以未享受物业服务企业已提供的服务,比如业主提出其因出国而未享受服务;或者无需接受相关物业服务,比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩,认为可以不交物业费,这是不行的。“选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。”因此,金女士的房子虽然空置但还是得按时交纳物业费。

不过,《南京市前期物业管理合同》规定,“购房业主房屋连续六个月以上空置的,需要在物管公司进行书面备案,并且按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。”所以,金女士的物业费可以适当打个折扣。

----配套不到位 可少交15%-30%

河西某小区一期交付不久,二期还在建设,小区的监控设施要等二期交付后才能使用,有不少业主在网上表示,“既然这样,物业费还要全额交吗?”事实上,不少分期交付的小区都有同样问题,因为后期尚未建设好,所以先期交付的绿化是临时的、监控是空白的、车库和幼儿园都没交付,所以有的业主就提出是否可以不交物业费。

解答:南京市物管办工作人员介绍,针对以上情况,南京市房管局出台的《前期物业服务合同》中早就有规定,“因开发商分期开发、分批交付使用等原因,造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的,业主可按低于合同约定收费标准15%-30%交纳物业服务费,差额部分由开发商承担。”

该人士解释说,所谓“配套交付未到位”指的是“小区的房子虽然交付了,但水电气、景观、停车位是临时的,道路还没修好,主要指那些影响业主正常生活的配套,视交付程度来决定具体打折幅度。”

该人士提醒,关于配套交付不到位打折的情况还要注意以下两点,第一,必须是《前期物业合同》,如果小区已更换过物业,那么小区配套是否影响业主生活、物业费是否打折,还要看新物业的合同当中有无这条规定;第二,究竟能打多少折扣,其实在交房之前,开发商和前期物业都已经协商好了,在业主拿房签订《前期物业合同》的时候,该合同上就应该有明确说明。

----物业不作为 举证到位可以打折

龙江某小区的业主洪女士说到小区的物业就来气:“我们的一楼租给了一家大型的火锅店,搞得楼上的人家都是乌烟瘴气的。物业也不管,还默认了这个行为。而且楼下防盗门坏了好多天也不修、业主乱扔的垃圾也不及时清理,要是不整改,今年的物业费我是不想交了。”

解答:案例中的洪女士打算以物业的失职为由不交物业费,这个在司法上也是有过先例的。有物业将欠费的业主告上法庭要求补缴物业费,结果业主拿出了小区服务不到位的种种证据,结果法院判决:业主只需缴纳部分物业费,剩下的由物业自己买单。像这种情况的关键在于举证,如果举证充分,物业费肯定能打折,因为物业和业主双方都是权利义务主体,但是若想完全不交并不现实。

关于举证的一些经验:首先,材料最好经过公证,比如对小区卫生问题、破损地面的维修、小区保安等物业的基本物业服务不到位,如果有公证处的公证录音或图片最好;第二,和本小区无关的第三人的举证,比如自家的亲朋好友的感受,法院也会觉得可信度增加;第三,平时自己收集的一般材料,可以拍照留证,不同业主都能够提供出来物业服务不到位的相关材料,法院会重视这些材料并且鉴别其真实性。

 

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