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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
二手房的纠纷根源及合同如何防范?
http://nj933.cn/article.php?id=2029  发布时间:2012-12-12 点击率:1894

     二手房,是指业主在房地产三级市场上出售的房产,即业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房,包括二手商品房、允许上市交易的经济适用房、央产房等。
一、二手房买卖纠纷的三个特征:
(一)、二手房交易中的二手房必须是现房。业主在购买一手房时则可能是现房,也可能是期房,但是二手房交易不能为期房,只能是现房。
(二)、二手房必须是已经取得房地产证的房产。在日常交易过程当中,往往出现房产证没有办理的情况,还有以出卖房产无房产证主张无效的纠纷存在,那么没有房产证是不是就不能出让呢?我们认为这是不妥当的,因为大多数房屋在出让时是符合办理房产证,只是基于某种原因原始购房人没有予以办理而已。所以只要在二手房登记过户时取得房产证即可。
(三)、二手房是出卖人合法的并且可以完全自由支配的房产。
实际案例当中,出现过自己并不是房屋的所有权人却隐瞒对方进行恶意出让的行为,也有的是房屋本身并不具备出让条件,最终导致房屋买卖合同无效。
二、二手房纠纷产生的根源:
  一、对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前,没有弄清楚房子的底细,极易引发纠纷。
  二、不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同,但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序,须提交必要证明文件,并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解,只相信实际占有房屋。随着房价变动,问题就接踵而来。
  三、卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺,全权委托,结果使中介公司某些人员有机可乘,利用公证授权书,大做文章。
  四、轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益,在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款,致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介,就难以全身而退,想不付钱很难。
  五、错误选择中介公司。目前,房屋中介公司鱼龙混杂,买卖双方如果不加选择就委托,结果往往房屋被卖掉了,却拿不到房款,钱房两空。
  六、相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方,为图省事,将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理,风险系数大大增加。
  七、对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖,除了买卖双方收付房款、办理过户外,还有一些后续问题,如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定,入住后就可能发生不必要的纠纷。
  八、轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后,买房者就往往指望通过熟人购买低价房。一些不法之徒便利用这种心理,虚构房源,施行骗术。
  九、不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切,或是为了炒房,不到现场查看就签约,待要入住或转手时却发现,房屋要么另有主人,要么就存在瑕疵,不得不对簿公堂。
  十、产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解,有的想享受他人的公积金贷款,便以他人名义购房,结果一些人见利忘义,违背当初约定,争夺房屋。
  十一、前一阶段房价(特别今年以来)的持续上涨而出现上家的恶意毁约情形。
  十二、后来国家关于房地产调控政策(3月份开始)的连续出台房价一度下跌又出现下家不想履约的情况引发纠纷。

  十三、由于国家关于房地产调控政策(如转按揭)使一些合同出现履行不能的问题,这也是引发纠纷的一个来源。

 三、如何签约?
(一)、签约前,合同主体的真实性要审查;
(二)、授权签约人委托的真实性要审查;
(三)、合同中所约定标的之产权的真实性要审查;
(四)、审查合同主体之签约人与产权证的一致性;
(五)、签约时签约人签约行为的真实性要进行审查;
(六)、合同相关条款所确定的权利义务要十分明确清晰;
(七)、合同中要尽量细化买卖双方的民事行为(尤其是付款,收房,办证,户口迁出方面);
(八)、对合同条款的约定要有前瞻性,以防止国家政策性的调整而出现各自推托责任的情形;
(九)、针对将来可能出现的违约行为,尽量明确约定具体的违约责任之承担;
(十)、如果合同有中介方参与作为主体,亦要注意细化中介的责任,不要约定如双方不能成立合同或出现一方违约时须向中介承担何种义务之条款。


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