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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
业主委员会诉讼能力辨析
http://nj933.cn/article.php?id=522  发布时间:2008-12-27 点击率:2721

                         来源: http://www.wuyelaw.com         

                  随着房地产市场的迅猛发展,物业管理纠纷的出现也越来越频繁。而新施行的《物权法》及《物业管理条例》对业主委员会诉讼主体资格问题未做明确规定,人们对最高人民法院(2002)民立他字第46号及(2005)民立他字第8号答复函中确定关于业主委员会可为原告及被告的规定理解不一,关于业主委员会诉讼能力的相关问题,有待深一步的理解。

                     
                  业主委员会诉讼能力性质分析。当事人诉讼主体能力,为当事人作为民事诉讼主体的资格。凡是具有民事权利能力的当事人,即具有当事人能力,在不具有民事权利的情况下,主体在特定条件满足时也具有当事人的资格。业主委员会作为业主管理物业、实现自治的工具,隶属于业主大会,为实现全体业主意思的执行机构。在我国法律没有明文规定业主委员会为社团法人资格的前提下,业主委员会对其所管理的财产不具有法律上的“所有权”,对其经办的事务不具有处置权,业主委员会实为受全体业主的委托处理相关事务。因此,业主委员会对所涉物业不具有民事权利,在法律上不能以其独立的“资格”对外从事民事活动。但业主委员会与生俱来的特性决定它在维护业主利益、促进交易安全、降低交易成本方面与单个业主相比,有其不可比拟的优势。我们可以借用“信托”理论,对业主委员会的诉讼资格问题加以明确。“信托”理论认为,没有财产所有权(或使用权)主体,但因法律规定或当事人约定对该财产仍具有管理处分权。把该理论适用于民事诉讼中,也就是我们通常所说的“诉讼担当理论”,就可以当然的解决业主委员会的诉讼资格问题。

                     
                  业主委员会诉讼资格条件满足。我国民事诉讼法第四十九条规定,公民、法人、其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会显然不是公民和法人,就必须满足“其他组织”的条件要求。诉讼主体资格关系当事人合法权益的实现,须有满足严格的法律条件,对行使“诉讼担当”的业主委员会,须更有更严格的法律条件限制。作为一般的诉讼主体,业主委员会的产生须经行政主管机关登记,有自己的组织章程和组织机构,有独立使用的办公场所,办公经费也有一定保障。作为行使“诉讼担当”的诉讼主体,必须严格限制其以自己的名义代业主行使诉权的范围,否则容易出现越俎代庖,干涉业主权益,超出法律规定的现象,使业主委员会的诉讼担当行为产生“违法”的嫌疑。笔者认为,业主委员会行使诉讼担当行为的权限来源于其管理职责。根据《物业管理条例》的第十五条规定,可以把业主委员会的诉讼担当行为限定在以下范围:(1)业主在选聘、辞退物业服务企业过程中与物业服务企业发生的纠纷。(2)业主与物业服务企业就是否有违反合同的情况产生的争议。(3)物业管理用房、相关资料及其他公共用品移交过程中产生的纠纷。(4)业主认为就业主委员会的履职行为侵犯其法定权益引起的纠纷。(5)其他为维护全体业主公共利益或为履行全体业主共同约定的职责而引发的纠纷。

                     
                  法律后果的承担。由于业主委员会没有承担“法人财产所有权”的行为资格,其所担当的诉讼行为效果应直接在全体业主中有效。需要明确的是,业主委员会诉讼行为效果的承担显然不同于诉讼代表人制度中代表人行为效果的承担。第一,诉讼代表人以其自有的名义兼他人的名义参与诉讼,业主委员会以其自有的名义代表全体业主参与诉讼。第二,诉讼代表人在诉讼过程中无需与他人进行协商就可行为,相关权益人如对代表人行为有异议,可请求法院予以撤换;业主委员会作为实现业主利益的法律工具,其诉讼行为须得到业主会议的许可。第三,诉讼代表人不能代表他人行使诸如撤诉、变更诉讼请求、放弃上诉等事关他人实体权益的权利,业主委员会则可以。

                     
                  总而言之,业主委员会作为实现业主自治、维护业主合法权益的法律工具,赋予其与职责相称的诉讼资格,有利于当事人权益的实现,也有利于纠纷迅速快捷的解决。
                 


              

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