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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
物业管理保安服务的法律责任和风险规避
http://nj933.cn/article.php?id=525  发布时间:2008-12-27 点击率:2971

                
                  来源:http://www.wuyelaw.com

                  “望京命案”及其类似案件之所以不断地被人们关注,主要是因为人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直还存在模糊的认识。
                    《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。
                    第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。
                     
                  在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。
                    第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任。
                     
                  由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。“望京命案”就是物业管理公司未尽到后者之人身保护义务而发生的。
                    那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收入之减少应除外,若业主有过失,则适用过失相抵的规则。
                    第三,物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。
                     
                  根据《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定,物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任,即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错,只要违约行为与损害结果之间具有因果关系,物业管理公司就应当对其违约行为承担责任,除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有:不可抗力;业主之故意;物业本身之性质;损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样,这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险,亦即物业管理公司违约就有责任,在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实,不须证明物业管理公司对于不履行有过错,也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且,在合同领域,违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的,即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性,而事实上该损害结果又确实发生了(相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生),那么,就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此,在这种情况下,物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业保安服务时应当具有相当的责任心和法律意识。
                    但这样并不意味着法律对业主有着偏袒,因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同,对保安服务进行了约定,就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时,相对于物业管理公司保安义务的履行,业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务,不对业主的损害进行赔偿的话,则损害了业主对物业管理公司的信赖利益,从而有失公平。所以,《物业管理条例》第36条的规定是合理的,是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此,有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款,试图免除自己因不履行保安服务约定对业主的人身损害赔偿责任,是不足为取的。
                    基于以上分析,笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法:
                    第一,切实履行物业管理服务合同。
                     
                  物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动,尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备,制定并执行好相应的保安规章制度。这是物业保安服务规避风险最根本的方法。
                    第二,明确约定物业保安服务的责任。
                     
                  在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到保安服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任,约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任,避免发生人身损害事件后,业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。
                    第三,加强与公安机关的合作。
                     
                  物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作,并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为,应当及时采取相应措施予以制止,并将不法侵害人送交公安机关处理,如果不法侵害已经发生,应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作,可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。
                    第四,引入商业保险。
                     
                  对多数物业管理公司来说,引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。目前,已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人(包括其雇员)因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡,或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港,这种保险叫“第三者保险”,是一种强制性保险。另一种方式是,物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业保安服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险,将其纳入保安费的附加费用一部分,由业主自愿选择是否参与,一旦发生业主人身损害,业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善,最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展,并达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

                               

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