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谢瑛律师
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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
解析七种商品房销售广告
http://nj933.cn/article.php?id=1469  发布时间:2009-02-25 点击率:4056

  

   许多人是从接触销售广告而决定购买商品房的,雾里看花般的陈述与允诺亦为纠纷埋下伏笔。购房人要求开发商按照广告陈述与承诺履行合同,开发商则以广告属于要约邀请,未订入合同,且广告注明其享有最终解释权为由予以抗辩。尽管《商品房销售管理办法》、《审理商品房纠纷的司法解释》(下称“解释”)有商品房广告纠纷的解决规则,但了了法条难以穷尽纷繁复杂纠纷,对新情况、新问题更是鞭长莫及。本文作者根据广告内容将其分为七种情况,逐一分析并提出纠纷解决方案。
    一、气氛渲染型。
    为激起购房人的购买欲望,开发商充分利用人类虚荣心和想象力,将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告。如高尚社区、人文气息,温馨家园、依山傍水,黄金地带、商机无限,无限升值潜力、居家置业首选,春天般享受、与贵族身份匹配,欧式设计理念、古典高雅等等。这些广告采用夸张性和诱惑性语言,极力渲染出高档、温馨和诗意的氛围,但是语言模糊、难以量化。《合同法》15条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”因该广告内容不具体明确,不符合要约条件,属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的要约邀请,对开发商不具有法律约束力。
    二、环境描述型。
    为体现商品房的适宜性,销售广告极力描述楼盘周围的自然、生活和工作环境,使购房者信赖适合居住与工作。所述环境可分为两种情况:
    1、描述现有环境。如采用平面效果图、彩色效果图、现场沙盘、示意图介绍楼盘周围有学校、医院、超市、菜场、娱乐、会所等设施;或使人感到楼盘身处繁华区域、商业中心、交通枢纽。广告语言模糊,如“周围、附近”是多远距离,是直线还是实际距离?尽管有虚假成分,但现有环境易于辨认,故此类广告属于正常商业吹嘘,对开发商亦无法律约束力。
    2、描述未来环境。新建商品房规划开发区外的环境和公共设施尚未确定,但却开发商大肆宣传。如将建立小学、幼儿园、医院、市场生活设施、规划区外存在50米干道、若干路班车等,实际上政府规划意向尚未确定;明明是商住混杂大楼,却说成是与国际接轨的SOHO产品。虽然《解释》第3条把商品房广告视为合同内容仅限定在“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”,但购房者难以知道销售广告限于开发规划区之内还是之外,如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施具体明确,对购房人购买决定和购房价格有重大影响的,亦应当视为合同内容,否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。如某人购买门面房是因为门外主干道上有相当人车流量,如果干道变成胡同,购房目的将全部落空,其可根据《合同法》54、58条行使撤销权,并要求开发商承担缔约过失责任。值得思考的是,开发商根据政府规划承诺环境,之后政府规划变更,是否承担责任?有判例认为:开发公司承诺内容不在规划区内且未订入合同;政府调整规划可能影响房价,这属于经营和投资风险,故驳回购房人请求解除合同的主张(见厦门市中级法院[2004]厦民终字第419号民事判决)。
    三、具体模糊型。
    销售广告对规划区内的楼房价格、面积、绿化、质量、装修等内容作出描述与承诺,但具体数字、规格、标准不甚详细,比如标明商品房起价或均价;承诺纯德国进口厨具、高级外墙涂料、名贵大理石内墙、24小时保安等。但同一楼盘因朝向、位置、楼层不同,价格相差很大,甚至每平方米相差上千元;楼房必须装电梯、刷涂料、配保安可以确定,但何为高级、名贵则不尽详细。根据《合同法》15条和《解释》第3条,如果广告的说明与允诺具体明确,对合同订立和房屋价格有重大影响的,可以视为要约。比如开发商将纯德国进口厨具变更为国内产品或他国进口,购房者可以要求其承担更换、重作或支付违约金等责任。
    四、具体明确型
    与第三种情形相比,该销售广告陈述的房屋与设施明确,而且数字、规格、型号具体,比如高层混凝土结构、一梯两户型、每单元配有日本原装三菱电梯二部、一楼全部带15平方院、小区绿化率达80%、得房率75%、楼间距20米;规划区内有停车场、健身房、游泳池、幼儿园、会所、超市、免费班车等设施。根据《解释》第3条,销售广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对购房者订立与否以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容。开发商将绿化带改建为商品房、将50米楼间距缩小至20米、将一梯两户变成一梯三户,或者擅自变更规划,购房者可以根据《合同法》107条要求开发商继续履行合同或采取补救措施;法律上或事实上不能继续履行合同时,可以考虑解除合同、支付违约金、赔偿损失等。如果开发商虚构规划、隐瞒真相,使购房人陷入错误而作出购房意思表示的,可以根据《合同法》52条行使撤销权。
     五、违法不能型
     诸多广告承诺中不乏有违反现行法律导致不能完全履行的情形,比如采用返本销售、售后包租、预租回报、投资零风险、70年旺铺产权、买顶层送花园等。根据现行法律,楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分;商业用地最高年限为40年而非70年。尽管该承诺具体明确,但是其内容违反现行法律而属于无效条款。购房人可依《合同法》58条,要求开发商根据过错程度承担缔约过失责任。尽管开发商有欺诈故意,而法律颁布后可以推定人人皆知,购房人明知承诺违法而作出购房意思表示的,不享有撤销权;该条款无效,但其他条款仍然有效,且无效条款不能履行并非必然导致购房目的落空,其请求解除合同难获支持。
    六、样板展示型
    购房者置身于宽敞明亮、富丽堂皇、高贵典雅的样板房之中,购买欲望蠢蠢欲动,但实际入住后发现空间拥挤、光线昏暗、装修粗劣。要求开发商按照样板间履行合同,但样板间已经完成历史使命不复存在。事实上,设置样板间是开发商的促销手段,其装修做工考究、家具量身定做,再加以明亮剔透的灯光,使得购房者心中精致温馨的房间形象难以挥之而去,最终坠入陷阱。笔者认为:根据《合同法》168条,基于信赖样板房而订立的商品房买卖合同属于凭样品买卖合同,出卖人交付的商品房应当与样品及其说明的质量相同。为防止样板间拆除而无法对比的不足之处,购房合同可以约定:1、样板间的保存至入住后一定时间,开发商擅自拆除视为交付的房屋与样板间不符;2、样板房的结构、户型、空间尺寸,以及门窗家具的品牌、型号、质量、标准等;3、精装房的装修项目、材料的标准、颜色、规格、工艺等;4、验收方式、费用,以及补救措施与违约金数额。另外,购房人还可以采用录像、拍照、公证等方式固定样板间,事先搜集利己证据。
    七、赠送优惠型
    赠送物品、优惠房价亦是开发商常用促销手段,包括以下方式:1、价格优惠,如前20名购房者8折优惠、某月某日前购房9折、购房送装修,此类承诺通过直接或间接价格优惠吸引更多购房者;2、物品赠送,如买房送空调、彩电、车库等,此促销方式的房价不变,但所赠物品的品牌、型号、质量等不甚明确;3、机遇赠送,如解决全家户口、子女入学、工作就业等,该赠送在国家政策宽松时容易解决,政策加紧时开发商无能为力;4、虚伪赠送,如购跃式房送露台、购顶层房送阁楼、购房送小储藏室等。根据《商品房销售管理办法》12条,商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。露台、小储藏室和阁楼只能连同房屋销售于同一购房人,且根据《房产测量规范》该部分不应计入建筑面积,故本属买房人所得部分无需赠送。前三种情形属于开发商给予相对方利益,从而吸引其缔结合同的附条件单方允诺行为,对开发商具有法律约束力,不履行义务或履行义务不符合约定的,应当承担违约责任。

 

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