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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
“小产权房”相关法律问题探讨
http://nj933.cn/article.php?id=1896  发布时间:2010-04-19 点击率:4147

    北京市房地产法学会约稿
    “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”,由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”一般是指在农村集体土地上,由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章,仅有乡(镇)政府或村委会的章以证明其权属,故又称之为“乡产权”。
    根据《物权法》的规定,只有市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证,乡(镇)政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡(镇)府颁发的“小产权证”,也不受法律的保护。因此,“小产权”并不具有真正的产权。
    尽管如此,在不断攀升的房价压力下,一部分因为房价高涨而无法满足住房需求的人,目标自然流向“小产权房”。另一方面,城市郊区的农民地少人多,脚下土地仅能维持温饱,又没有其他发展的机会,通过卖地、搞房地产开发进行致富是他们迫切的愿望。再次,国家行政管理和法律监管机制的缺失也是促使“小产权房”现象形成的重要原因。对于城市的商品房开发,国家已经形成了相对完善的监管机制。但是对于农村集体土地整体而言,更大的决定权力还在于农村地方乡、镇政府甚至是村委会。正是这几个方面的原因助长了“小产权房”的发展。
    “小产权房”的热销,引起了人们对此问题的关注,小产权房问题一直处于社会舆论的风口浪尖上。在09年秋季房展会上咨询“小产权房”相关法律问题的人占了很大比例。现在社会上有人主张“小产权房”合法化,有的政协委员提出了必需进行农村土地私有化的议案,这只是社会上一部分人的观点,还没有上升到法律层面。对于已购买或准备购买“小产权房”的人来说,应该正视国家现有的法律和政策规定。
    2007年12月23日,国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》,明确规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。由此可见政府对此问题的明确态度。
    有人认为,我国现有法律、法规没有一部明确规定禁止城镇居民购买宅基地、农民住宅、“小产权房”,农民卖房不违反《宪法》,也不违反法律和法规。《物权法》没有具体规定宅基地的流转问题,对此问题做了回避。该法第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》没有明确规定禁止城镇居民购买农民住宅。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。由此可见是允许农民出让其宅基地的,后果只是再申请的不予批准。针对此问题国务院办公厅1999年颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月21日国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年12月23日国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》,这些文件明确规定:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据《合同法》规定,违反法律、法规强制性规定的合同无效。仅仅违反政府规章、文件及地方法规的并不导致合同无效。以上文件虽然明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅、“小产权房”,但这些文件不属法律、法规,违反这些文件并不当然导致合同无效。根据不禁止即可行的原则,应当说这种行为不违法,房屋买卖合同有效。
    有人认为,村委会或是房地产开发公司或是村委会联合房地产开发公司在农村耕地、宅基地外搞房地产开发,销售“小产权房”,不违法。一是,他们没占耕地和宅基地;二是,房地产开发公司也是企业,开发“小产权房”也是一种建设。根据《土地管理法》规定,只有乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围,法律和政策都有准确界定,开发小产权不属乡镇村建设,开发的主体也不是乡镇企业。这种认识没有法律依据。
    目前,对此问题没有明确的法律规定,存在法律上的空白点,在认识上难免存在争议。
    《土地管理法》虽没有哪一个条文明确规定禁止城镇居民购买农村宅基地、农民住宅及“小产权房”,但《土地管理法》的立法精神和价值取向是,严格土地管理制度,严格农村土地集体所有制度,保护耕地,禁止宅基地对外转让。我国人口多耕地少,农村土地是广大农民生存的重要条件,是农民安身立命之本,如果允许或变相允许城镇居民在农村买房,是对现有农村土地制度、耕地保护制度的破坏.
 

宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营管理,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非集体经济组织成员不具有此身份,不能拥有此宅基地使用权。否则,会损害集体经济组织的利益。
    在我国农村宅基地带有福利性质,是农民不花钱或花少量的钱购买的,我国的农民普遍收入不高,如果允许相对富裕的城镇居民花钱在农村购买农村住宅会打破农村经济结构的平衡。
    如果允许城镇居民在农村买房,会造成农村廉价土地冲击城市房地产市场,造成国家的城市土地收益流失。
    如果法院认定这类合同有效就会和现有的国家政策相矛盾,造成判决无法执行。国家政策明确禁止购买农民住宅,如果判决认定购买农民住宅有效,此行为却得不到政府的认可,购房人不能领取相应证件。依据现有的法律规定综合分析,应当认定这类合同无效。
    除此之外,购买“小产权房”还面临其他的法律风险。小产权房”的建设没有经过房屋质量验收等程序,开发单位一般又没有资质和经验,房屋质量很难得到保障。如果收房后发现有房屋质量问题,因为房屋买卖合同本身就有法律上的障碍,也很难通过诉讼维护自己的权益,要求出卖方承担责任。在居住房屋过程中如果遇到国家征收,买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是是集体组织经过其所在县级政府合法批准后,在自有的非农用地上修建的村民住宅用房,集体组织在给村民分配房屋后,将多余的房屋卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说,房屋本身是合法的建筑物,只是依法不能出售给集体组织以外的人,法律仅仅不保护非法买受人的权益,补偿受益人是农村集体组织;如果房屋是是集体组织未取得任何批准手续,擅自在自有的农用地上修建的房屋违章建筑,购买人又不具备购买房屋的资格,按我国法律规定对违章建筑没有任何补偿。
 

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