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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
一房二租转卖后再出租,当事人间租赁合同的效力
http://nj933.cn/article.php?id=1990  发布时间:2011-02-13 点击率:3313

 
一、基本案情
  雷某与张某系夫妻,张某原为凯美公司法定代表人,二人于2002年9月购买兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋。2005年10月29日,张某以凯美公司名义与被告孙某签订房屋租赁合同,将上述房屋租赁给被告,租赁期限3年,自2005年11月1日至2008年10月31日,租赁费每年2万元。合同期满,承租人继续使用租赁房屋,在同等条件下享有优先权。上述合同签订后,凯美公司将约定的房屋交付被告孙某使用,孙某分三次支付房屋租赁费6万元。

  2007年1月6日,雷某因拖欠原告姚某借款,双方签订了房屋租赁合同,约定由雷某将上述房屋租赁给原告,租赁期限20年,雷某以所欠原告借款本息224950元折抵全部租赁费。租赁期间,雷某若转让该租赁房屋,该合同对转让后的房屋所有人继续有效。雷某与第三方形成的租赁转交原告,由原告管理并收取租赁费。雷某出售房屋,须提前2个月书面通知原告,原告在同等条件下享有优先购买权。双方另就违约责任等作出约定。

  2007年8月1日,临沂市房产管理局为雷某、张某颁发了房屋所有权证,房产证记载该房屋为雷某与张某共同共有。同年11月2日,雷某、张某与第三人刘某签订了房地产买卖契约,雷某、张某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋作价58万元出售给刘某,价款一次性付清。第三人购买上述房屋后,于2007年11月5日由临沂市房产管理局颁发了第000035544号房屋所有权证,载明上述房屋的所有权人为刘某,建筑面积148.76m2.

  2008年11月18日,第三人刘某与被告孙某签订了房屋租赁合同,约定由刘某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋租赁给孙某,期限为5年,自2008年11月1日至2013年10月31日。租赁费前两年每年为2万元,以后三年随市场价格浮动。上述合同签订后,被告孙某向第三人刘某交纳了2009年度房屋租赁费2万元。原告姚某因上述房屋租赁问题与被告孙某及第三人刘某发生争议,于2009年11月27日诉至临沂市兰山区人民法院。

  二、当事人间的争议

  原告姚某诉称,2006年5月,雷某向原告借款20万元,年利率18%.由于无力偿还借款,2007年1月6日,原告与雷某协商,原告租赁雷某兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋,租期20年,雷某以所欠借款本息224950元抵顶20年租赁费。合同约定原告享有转租权利。合同签订时,被告孙某已占用该房屋,雷某通过原告告知孙某以后向原告交纳租赁费。此后,原告多次要求交纳租金,被告一直未履行义务,并瞒着原告和第三人签订了房屋租赁合同,其行为损害了原告的合法权益。因此请求依法判决被告将占用的房屋腾出或按市场价与原告签订租赁合同,判决第三人与被告所签订的租赁合同无效,并将收取的租金返还原告。

  被告孙某辩称,2005年10月,我与凯美公司签订合同,该公司法定代表人为张某。自2006年起就有人来找我,打听房子的来源,但从2006年至2008年的租金我一直交给凯美公司。交完房租后,我就再未找到凯美公司。随后我所承租的房屋就被转让了,我也找不到原房主。后来买房的第三人拿房产证找到我,我就与新房主签订了租赁合同,把2009年的租金交给了他。

  第三人刘某辩称,原告的诉讼请求不能成立。第三人合法取得了房屋产权,有房产证为据。原告与雷某所签合同是否真实值得怀疑,雷某不可能转让已租赁20年的房屋,我取得房屋产权时,该20年的租赁合同并不存在。该合同中雷某的签名是否属实,还有待于确认,即便真实,该租赁合同也是无效的。因为该房屋属雷某与张某共有,雷某一人无权对房屋自行处理。被告孙某原来与凯美公司签订的合同是合法有效的,因为签订合同的时候,张某是凯美公司的法定代表人。在孙某与凯美公司的合同未到期的情况下,雷某又与别人签订20年的租赁合同,是不符合常理的。

  三、法院裁决意见

  临沂市兰山区人民法院认为,本案当事人诉争的兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋系雷某与张某的夫妻共有财产。2005年10月29日,张某任凯美公司法定代表人期间以公司名义与被告孙某签订了房屋租赁合同,该合同系当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。根据该租赁合同的约定,被告孙某租赁了上述房屋,租赁期限从2005年11月1日至2008年10月31日,合同期满承租人如继续使用,在同等条件下享有优先权。上述合同签订后,被告孙某合法占有了租赁房屋,并按合同约定交纳了租赁费,在租赁期间届满后,被告行使优先权,继续租赁使用上述房屋。在被告租赁该房屋期间,雷某于2007年1月6日与原告姚某签订了房屋租赁合同,由雷某将已租赁给被告使用的房屋租赁给原告,租赁期限20年,雷某以所欠原告借款本息折抵20年租赁费224950元。雷某与原告所签订的房屋租赁合同,亦为双方当事人真实意思表示,内容合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”根据上述司法解释的规定,由于诉争房屋的共有权人雷某、张某就同一房屋签订了两份租赁合同,该合同均合法有效,在此情形因被告孙某的租赁合同成立在先,且被告已经合法占有了租赁房屋,故该房屋履行合同的承租人应为被告。由于该房屋已由被告孙某占有使用,雷某无法向原告交付租赁房屋,故雷某的行为构成违约,应向原告承担相应的违约责任。

  2007年11月2日,雷某、张某与第三人刘某签订了房地产买卖契约,该契约系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,系有效合同。根据该买卖合同的约定,第三人刘某以58万元价格购买了兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋,并到临沂市房产管理局办理了过户登记手续,取得上述房屋的所有权。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。根据上述规定,尽管第三人刘某取得了本案诉争房屋的所有权,但由于该房屋正由被告租赁使用,原租赁合同的效力并不因此而受影响,故被告孙某对该房屋仍享有占有、使用和收益的权利。在被告孙某与凯美公司所签合同到期后,被告根据合同中的优先权条款,在同等条件下享有优先租赁的权利,故被告在该房屋产权变动后与新所有权人刘某签订的房屋租赁合同,为有效合同,对双方当事人具有法律约束力。原告姚某依据其与雷某签订的房屋租赁合同,要求被告孙某将占用的房屋腾出或按市场价与其签订房屋租赁合同,因双方的租赁权均为债权,债权具有平等性,原告依据后成立的租赁合同要求被告返还房屋或与其签订新的租赁合同,缺乏法律依据,本院不予支持。

本案中,原告姚某对争议的房屋享有债权,而第三人刘某则对该房屋享有所有权,根据物权的优先效力,第三人对该房屋的物权优先于原告的债权。尽管雷某与原告约定:雷某已与第三方形成的租赁转交原告,由原告管理并收取租赁费。雷某出售房屋,须提前2个月书面通知原告,原告在同等条件下享有优先购买权。但由于该租赁合同并未经房产登记机关登记备案,不能对抗被告孙某及第三人刘某;相反,第三人与雷某、张某的房屋买卖已经临沂市房产管理局过户登记,该登记具有公信力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第(4)项的规定,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。本案中,原告与雷某所签合同中虽然约定了原告对租赁房屋享有优先购买权,但由于第三人刘某善意购买该租赁房屋并已办理了登记手续,第三人因此而取得诉争房屋的所有权。在对争议房屋享有所有权的情况下,第三人有权与该房屋的原承租人孙某签订房屋租赁合同,该合同是合法有效的,并不违反法律法规的强制性规定及原租赁合同的约定。原告要求判决第三人与被告所签订的房屋租赁合同无效,缺乏法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第44条、第52条、第107条、第112条、第229条,参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第24条第(4)项的规定,判决驳回了原告姚某的诉讼请求。

  四、当事人间的法律关系及合同效力

  本案是一起因房屋共有人雷某与张某一房二租,且在租赁期间转让租赁房屋引发的连环租赁合同纠纷。本案存在三份租赁合同以及一份房屋买卖合同。三份租赁合同分别为:张某以凯美公司名义与被告孙某签订的租赁合同;雷某与原告姚某签订的租赁合同;第三人刘某与被告孙某签订的租赁合同。下面我们对当事人之间的法律关系及合同效力分别进行考察。

  (一)凯美公司与被告孙某的租赁合同

  该合同签订于2005年10月29日,张某时任凯美公司法定代表人。该租赁合同的标的物兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋属于雷某与张某的夫妻共有财产,尽管张某并未以自己的名义与被告孙某签订租赁合同,而是借用凯美公司名义,但由于张某系该公司法定代表人,且该公司为张某的家族企业,该份合同仍然体现了张某的真实意思,因此该租赁合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,内容合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。值得注意的是,合同法对租赁合同的出租人并无资格限制,即使订立租赁合同的出租人并非租赁物的所有权人或有处分权人,也不影响租赁合同的效力。在上述房屋租赁合同签订后,承租人孙某依约履行了支付租赁费的义务,出租人凯美公司也履行了将租赁物交付被告占有使用的义务,双方的义务均已履行完毕。因此,被告孙某对诉争房屋的占有,依据的是其与凯美公司所签订的房屋租赁合同。被告基于租赁合同占有房屋属于合法占有、有权源占有。

  (二)雷某与原告姚某的租赁合同

  该合同签订时,雷某为租赁房屋的共同共有人。《物权法》第95条规定:“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第96条规定:“共有人按照约定管理共有不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。”对共有房屋进行出租是对共有财产的管理行为,该行为只要不涉及房屋的处分,就无须征得全体共有人的同意。因此,雷某以个人名义与原告签订的房屋租赁合同,该合同具备合同的生效要件,属于有效合同。根据该合同的约定,雷某应将租赁房屋交付原告姚某占有使用,否则即构成违约,应向原告承担相应的违约责任。

  (三)两份租赁合同之比较

  既然两份租赁合同均合法有效,那么,该租赁房屋究由哪方实际承租?我们认为,原、被告双方依据各自签订的租赁合同产生的权利都是债权。债权为请求权,具有相容性和平等性,同一物之上可以并存数个内容相同的债权,各个债权之间具有平等的效力。在租赁合同中,承租人依据合同仅能先请求出租人交付租赁物,才能实现自己对租赁物的占有和使用,非经出租人履行合同,交付租赁物,承租人不能支配租赁物。因此,签订房屋租赁合同与实际承租房屋是不同的,前者是后者的基础,后者是前者履行的结果,承租人只有实际占有使用房屋方能受其利益。在同一租赁物上可以签订数份内容相同的租赁合同,但实际的承租人却只能有一个,在此情形下,各承租人的利益必然产生冲突,需要相应的法律规范予以调整。对此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”在本案中,由于诉争房屋的共有人雷某与张某就同一房屋签订了两份租赁合同,该合同均合法有效,因被告孙某的租赁合同成立在先,且被告已经合法占有了租赁房屋,故该房屋履行合同的承租人应为被告。

  (四)雷某、张某与第三人刘某的房屋买卖

  雷某与张某为租赁房屋的共同共有人,根据《物权法》第97条的规定,除共有人之间另有约定外,处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。房屋共有人雷某、张某共同与第三人刘某签订了房屋买卖合同,该合同显然是双方当事人真实意思表示,其内容并不违反法律法规的强制性规定,因此属于有效合同。根据该买卖合同的约定,雷某、张某将其夫妻共有的房屋出卖给第三人刘某,房屋买卖属不动产物权转让,根据《物权法》第9条的规定,房屋所有权的转让除当事人之间签订合法有效的买卖合同之外,还必须经不动产登记机关办理登记手续。只有经不动产登记机关依法登记,才能发生房屋所有权变动的法律效果。本案中,第三人刘某依买卖合同购买了诉争房屋,并到房产管理部门办理了过户登记手续,从而取得该房屋的所有权。尽管原告与雷某在合同中约定:雷某出售房屋,须提前2个月书面通知原告,原告在同等条件下享有优先购买权。但由于该租赁合同并未经房产管理部门登记备案,第三人刘某在购买房屋时对该合同并不知情,主观上具有善意,且刘某与雷某、张某的房屋买卖已经不动产登记机关进行过户登记,该登记具有公信力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第(4)项的规定,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。因此,原告与雷某所签订的租赁合同中虽然约定了原告对租赁房屋享有优先购买权,但由于第三人刘某善意购买该租赁房屋并已办理了登记手续,第三人因此取得诉争房屋所有权。所有权属于物权,根据物权的优先效力,第三人对该房屋的物权优先于原告的债权。

(五)第三人刘某与被告孙某的租赁合同

  该合同签订于2008年11月18日,此时被告孙某与凯美公司的租赁合同已经到期,租赁房屋也经过一番买卖,由第三人刘某取得,该房屋租赁合同是否有效?这是本案当事人争议的焦点。我们认为,被告孙某与第三人刘某所签定的合同是原租赁合同的继续。根据《合同法》第229条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。双方争议的房屋尽管已发生了所有权变动,但该产权的变动并不影响已经存在的租赁合同的效力,被告孙某对该房屋仍享有占有、使用和收益的权利。根据被告与凯美公司之间的租赁合同,在租赁期间届满后,被告如继续使用房屋,在同等条件下享有优先权。因此,被告孙某在原租赁合同到期后依据其优先权与第三人刘某签订的租赁合同,不仅双方意思表示真实,内容合法,而且也与原租赁合同一脉相承,为有效合同。该租赁合同的签订体现了“买卖不破租赁”的基本原理。原告姚某依据其与雷某签订的房屋租赁合同,要求被告孙某将占用的房屋腾出或按市场价与其签订房屋租赁合同,因原告的合同成立在后,且原告也没有实际占有使用租赁房屋,原告仅能依据其与雷某签订的租赁合同追究其违约责任,对雷某仅仅享有债权,原告依据该债权要求被告返还房屋或者与其签订新的租赁合同,缺乏法律依据,自然不能得到法律的支持。同样,在对争议房屋享有所有权的情况下,第三人刘某有权与该房屋的原承租人孙某签订房屋租赁合同,原告要求判决第三人与被告所签订的租赁合同无效,其请求亦缺乏法律依据,法院不应支持。

双方当事人真实意思表示,内容合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”根据上述司法解释的规定,由于诉争房屋的共有权人雷某、张某就同一房屋签订了两份租赁合同,该合同均合法有效,在此情形因被告孙某的租赁合同成立在先,且被告已经合法占有了租赁房屋,故该房屋履行合同的承租人应为被告。由于该房屋已由被告孙某占有使用,雷某无法向原告交付租赁房屋,故雷某的行为构成违约,应向原告承担相应的违约责任。

  2007年11月2日,雷某、张某与第三人刘某签订了房地产买卖契约,该契约系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,系有效合同。根据该买卖合同的约定,第三人刘某以58万元价格购买了兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋,并到临沂市房产管理局办理了过户登记手续,取得上述房屋的所有权。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。根据上述规定,尽管第三人刘某取得了本案诉争房屋的所有权,但由于该房屋正由被告租赁使用,原租赁合同的效力并不因此而受影响,故被告孙某对该房屋仍享有占有、使用和收益的权利。在被告孙某与凯美公司所签合同到期后,被告根据合同中的优先权条款,在同等条件下享有优先租赁的权利,故被告在该房屋产权变动后与新所有权人刘某签订的房屋租赁合同,为有效合同,对双方当事人具有法律约束力。原告姚某依据其与雷某签订的房屋租赁合同,要求被告孙某将占用的房屋腾出或按市场价与其签订房屋租赁合同,因双方的租赁权均为债权,债权具有平等性,原告依据后成立的租赁合同要求被告返还房屋或与其签订新的租赁合同,缺乏法律依据,本院不予支持。

 

来源:北大法律信息网 作者:王效贤

 

 

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