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谢瑛律师
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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
商品房认购书的存在原因
http://nj933.cn/article.php?id=1483  发布时间:2009-02-25 点击率:2578

 
  我国房地产业起步较晚,可谓新兴行业。由于该行业在发展初期有着极大的市场发展空间,投资也有着巨大的利润回报,且这种回报甚至巨大到可称之为“暴利”的程度,所以导致有钱的、没钱的,业内的、业外的一涌而上,办房地产公司开发房地产,似乎是谁手里有土地搞房地产开发谁就能赚钱,形成一股投资房地产热潮。但市场是无情的,受市场经济规律的调节,许多房地产开发公司开发的商品房似乎并不像他们预想的那么好卖,许多现实问题随之而来,于是商品房认购书被炮制出来,并被广泛使用。为解决日益增多的因订立商品房认购书而引起的问题,还是要从其存在原因人手,进行分析并着手解决。总的来说.,商品房认购书的形成和存在主要有以下几个原因:

  一、房多买少,房地产商为紧紧抓住上门客户是订立商品房认购书的首要原因

  由于房地产业的迅速膨胀,房地产商的过度开发,导致商品房销售市场供大于求。这种房多买少的房多,是一种相对意义上的“多”,而不是绝对意义上的“多”。假如是绝对的“多”,笔者倒是会很高兴,因为人人有房住的理想社会是笔者的企盼与追求。但是,这相对的“多”很让笔者头疼。一方面许多普通老百姓买不起房;另一方面,房地产商手里有大量卖不出去的房子。可是,这些房地产商往往宁愿把房子套在那里,也不愿降价抛售,他们愿意千方百计在商品销售技巧上做文章。如果购房者上门了,销售人员便先天花乱坠胡吹一通,有的没有的都说有,听得不少购房者心里美滋滋的,便真的以为自己找到了难得的好房,心中顿时涌出购买的冲动。此时,房地产公司销售人员会适时的拿出一份早已印好的商品房认购书,并称由于该房比较好卖,为你能保留这套房子,咱们签上一个商品房认购书吧,只要交上一点定金就行了。倘若善良的购房者与之签订了协议,那么钻进了房地产公司的套子,没有了其他的选择,只好下定主意买下预订的房子。至于该房屋好坏与否,都没有办法约束了,房地产公司通过签订这样一个商品房认购书就轻而易举地套牢了一个客户,怎会不把签订商品房认购书这种手段奉为至宝,如果购房者想要反悔,只好损失先交的一笔数额不少的定金。更有现实中一些不良的房地产商为达到与购房者签订商品房认购书的目的,提出一系列的虚假口头承诺,以签合同为名行欺骗之实,至于这些口头承诺能否兑现,恐怕只有天知道了。待到购房者知道开发商虚假承诺之时,只怕是买房合同早已签订,回天乏术了。因为在现实中对开发商的一些口头承诺在诉讼中是很难举证证明的。坦白地说,现时中有道德、信誉的开发商终归是少。

  案例:

  江苏某市某实业开发公司于2001年在江西省H市投资成立了H市雄镇房地产开发有限公司。经过市场调查,雄镇房地产开发有限公司决定开发H市历史上第一幢小高层住宅楼。可是,由于其市场定价过高,高出同地段房屋70%,问津者少之又少,而此时又临近房屋预售了,处境十分艰难。为此,该雄镇公司一方面投入资金,装修了H市最漂亮的售房部,树立楼盘形象,另一方面加大了宣传力度,自称其楼盘前有喷泉休闲广场,后有私家苏州园林,在高档房上做文章,同时不断与欲买房者订立商品房认购书,收取每位购房者2万元至5万元的定金,以此吸引和牵制了大批买房者与之订立正式的商品房买卖合同,将房屋大部分卖出。然而,等到交房时,买房者才发现所谓的楼前喷泉广场不过是个喷水池,面积仅有百余平方米,而楼后的苏式园林不过就是几个假山而已。更要命的是,该房的物业管理费用过高,与H市的实际人均收入严重不符,买了房的老百姓只能望房兴叹,实在是买得起住不起。此时,购房户想要退房,却因无法律支持加上房款又已交清,只得忍气吞声,独吞苦果。其实有不少购房户在签订商品房认购书并支付定金后就发现情形不对,而与雄镇公司协商解决,雄镇公司翻脸不认账不肯退定金。而在订商品房认购书时,雄镇公司曾口头承诺定金是任何时候都可退的。

  虚假承诺,欺骗与订立商品房认购书是孪生兄弟,都是不良开发商赚取利润的工具。同样,套牢消费者以便赢取订立商品房买卖合同中的有利地位,就是开发商使用商品房认购书这一手段的真实心态,也是商品房认购书产生的首要原因。

  二、资金短缺是促使开发商与消费者定立商品房认购书的另一重要原因

  随着房地产业兴起,房地产市场的不断发展,房地产业其巨大的利润回报吸引着众多的投资者。不可否认,在市场逐步走向规范化的今天,房地产界是有不少信誉良好,资金雄厚的房地产开发商,然而我们又必须清醒地看到在这个行业里是存在着严重的良莠不齐的状况。这一点从许多城市中大量出现的“烂尾楼”现象可以看出(所谓“烂尾楼”是开发商未开发完毕的半拉子工程),从每年不断大幅上升的全国各地消费者关于买房纠纷的投诉中也可以看出。造成消费者与开发商纠纷的原因,固然是因为两者之间有着难以调和的利益冲突,一方面开发商想赚取更多的利润,另一方面消费者想安全又便宜地买到好房。可一些信誉良好的开发商却能很好地把握分寸,将矛盾和纠纷降到最低,力争实现双赢。而另一些不良开发商却往往把事情弄得很糟,关系弄得很僵,纠纷弄得很多。为什么会这样?就因为这些不良开发商只是一味追求利润,从不考虑消费者的利益,而这些不良开发商他们没有钱或钱不多,他们需要贪婪地赚钱实现资本积累。

  普通百姓看这些房地产公司的老板们个个是大富翁,其实他们中的许多人没有多少实力,甚至是欠了一屁股债务。他们看着房地产这块巨大的市场,看着房地产业的巨大回报,全没顾着思量房地产是高投资高风险的行业。犹如赶潮似的进军房地产业,造成了他们的先天不足,资金短缺。他们常常是打着这样的如意算盘,先东拼西凑弄点钱搞个虚假验资,注册成立一家房地产公司,然后寻到一块地(当然最好是与土地使用权人联建,这样又减少了一部分成本),然后以土地抵押到银行贷款,又通过建设单位的垫资建设将房建起一部分,再通过预售来最终赚取利润。这种方法固然“理想”,因为开发商没出一分钱就把房建了起来,卖了出去,主要是还赚取了大笔的钞票。然而说的好听点这种方法模式是资金的良好运作,说的难听点是玩“空手道”,再实际再难听点,是在玩火,是在犯罪。虽然有一部分人最终通过这种方式富起来,但终归是不可取的。“理想”终归是“理想”,别忘了房地产开发的风险,资金短缺造成的房地产开发断链便是这种方法的致命硬伤,而签订商品房认购书往往是这些开发商用来暂缓伤情的一剂良药。

  案例:

  H市的蔡某一直从事点小生意,家底也有儿十万,1998年以外商投资名义,通过会计师事务所的虚假验资成立了H市山山房地产开发有限公司。随后,与H市一位于市中心的国有企业订立合同,联合开发建设商品房。合作初始,蔡某便利用该国企的土地,以土地使用权为抵押在商业银行贷了一笔资金,以这笔资金作为合作项目的启动资金,骗取了建筑企业进场设工。本来到此,一切都算顺利,成功在望,可是由于该山山房地产系刚刚成立,无开发房地产项目的经验,而其公司也未按《中华人民共和国城市房地产管理法》聘请足够的专业技术人员,所以未按规定办理相关手续,所以有关行政主管部门拆除了其已建部分,并责令施工单位在该山山公司办理好相关手续前不得开工。由于该工程的停工,施工单位找到山山公司催讨工程款,而山山公司为补办相关手续又得花费不少,拆迁又需要安置,银行利息还得按时交纳,更要命的是这么一拖导致6个月的银行贷款还款期限将至。此时,山山公司曾预想的完美资金运作模式开始链条断节,山山公司不仅无力支付已诉至法院须支付的工程款及违约金,更无力偿还银行的欠款及利息。已经接近穷途末路的山山公司,不得已动起了向购房户收钱筹措资金的念头,由于其当时的情况根本无法办理商品房预售许可证,就采用了与每个购房户签订商品房认购书向其收取2万元定金的方法,并约定2个月后与购房户订立正式的商品房预售合同。一开始,情况还真顺利,收来的钱可以顶上一阵子,以解燃眉之急。可是,因为山山公司自身并无任何风险防范的准备,也没有足够的资金实力,施工单位又不再同意垫资建房,情况愈加不妙。急红了眼的山山公司甚至使用了一房收取多户定金的方法,以苟延残喘,但购房户交纳的订金终归不能挽回其残局。结果是房屋一半都没有建起来,购房者血本无归,山山房地产的负责人蔡某也应涉嫌刑事犯罪,被依法逮捕。

  我们可以看到,开发商筹措资金收取定金去签订商品房认购书,是开发商没有实力或陷人困境时采取的一种手段,这样情况下签订的商品房认购书往往很难履行,风险极大。

  三、购房者法律知识较少,法律意识淡薄是商品房认购书现象产生的另一个十分重要的原因

  前面论述的两点原因是从开发商的方面着手分析问题,可问题的产生绝不是单方面的原因能引起的,它往往是各方面多原因共同作用的结果。尽管笔者的立场是同情并愿意多帮助普通购房者的,也往往憎恨于不良开发商的奸诈与欺骗,可是,我们不能带着情绪看问题,那样是不科学的,也不是唯物主义的观点。就此而言,坦白说,购房者自身还是存在不少问题的。

  首先,绝大多数购房者不是专业的法律工作者,没有受到过专门的法学教育,对房地产及其相关法律知识知之甚少。即使有些购房者临阵磨枪,买了点专业书籍攻读或平时积累了一点知识,那只是知道了些皮毛,是远远不够的。然而,不良的房地产开发商是业界中人,为了赚钱,具备了不少这样那样的骗财之术。可以说,购房者根本上不具备与开发商过招的本领,购房者也因此不可能和开发商实现真正意义上的平等,这不仅是商品房认购书存在的原因,很大程度上也是购房者在买房过程中屡屡吃亏上当,产生纠纷的重要原因。正因为购房者法律知识的缺乏,不知道哪些行为或合同在法律上对自己有利,哪些对自己不利,不良开发商才会煞有其事地拿出个商品房认购书,以合法的名义将不合法的手段用以限制购房者的合法权益。倘若,购房者都有孙悟空的火眼金睛,开发商的这点小伎俩也就不攻自破了。

  其次,我们的老百姓作为购房者缺乏必要的法律意识。如果说购房者法律知识较少是我国现阶段客观存在的、并难以在短时间解决的现实问题,那么缺乏必要的法律意识就多少算是购房者自身的原因了。改革开放多年后的今天,人民群众的生活水平有了较大的提高,但毕竟还没有实现共同富裕,对大多数购房的老百姓来说,购房都可能是他们的头等大事,他们中的一些人可能是拿自己一生的积蓄来换取一套房子,这就是可爱又可悲的中国文化的体现。可就是这样的一件大事,尽管他们在心里十分慎重,小心翼翼,可偏偏没有放多少心思在防范风险上,他们往往太关心价格、区位,却被不良开发商的虚假广告迷了眼。中国的老百姓实在太善良。如果他们在买房的过程中多咨询一下专业人士,多看看多问问多想想,不要那么贸然、轻易地签定合同,那么许多纠纷自始就可能不会发生,许多损失可以避免。并不是这样的专业人士很难找,相信城市中的人们各自的朋友圈、亲戚圈中都会有一、两个从事法律或房地产专业人士。再不行,还可以找律师。中国的律师已过10万,不少律师对房地产的相关业务都很熟悉,况且,在中国,律师的收费并不高,一点点律师费或咨询费与您买房的风险相比,实在是少得可怜。可人们往往愿意在出了事后才来找律师,要知道此时您大多已身陷困境,处境十分不利,这正是可悲之处。只有防患于未然才是效果最好的。中国的老百姓缺少法律消费意识,总认为律师是打官司的,这是错误且过时的观点。笔者认为律师更大的作用是预防风险,减少纠纷。即使购房者不请律师也不请教于专业人士,也至少应该小心一点,不要大意或过于相信开发商,并提高自己的法律防范意识,避免不必要的损失。

  四、法律规定相对滞后,行政主管部门监管不力,也是商品房认购书产生及存在的重要原因

  法律通常都有一个滞后性,这是由于法律本身的特性所造成的,而房地产业在我国尚属新兴产业,正在飞速发展,所以相关的法律制定就跟不上形势的发展,比如说商品房认购书在我国现行法律上就没有明确具体的规定,这就使得实际操作中没有正确的指导和调整,各行其是,混乱无序,才会造成因订立一个这样小小的商品房认购书引发这么多纠纷,甚至形成了一个不好的现状。我国法律规定,对房地产开发企业及开发过程实行的是多头管理,以某市为例就有工商局、税务局、规划局、房产管理局、土地管理局、建设局、建工建材局等,这些机构因各地情况不同而设置不同。订立一个商品房认购书,开发商使用这样的手段本身并没有什么重大的、明确的违法之处,所以有关行政主管部门并不会就此对开发商进行太多管理和调整。然而,订立商品房认购书并不是完全孤立的,它是购房者买房的一系列过程中的可能遇到的一个程序,是不良开发商运用的众多手段中的一种。因此,要调整它使其向好的方向发展,只要行政主管部门在其他环节上依法办事、严格把关,就能有良好收效,例如工商局就可以严把房地产企业设立关,严格依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律法规执行,杜绝虚假出资、验资、抽逃注册资本的违法犯罪行为,构成犯罪的移送司法机关处理,这样在第一关就卡住了不少没有资金实力的“空手道”高手,避免房地产企业一出生就有资金匮乏这一先天性不足之处。再如贷款银行及时追踪贷款发放后的用途,使贷款能正当地用到商品房开发建设上,减少房地产开发项目的风险,从而减少购房者的风险。

  以上几种不仅是商品房认购书存在的原因,往往也是购房者遭受损失乃至与开发商产生矛盾和纠纷的成因,但其根本原因还是购房者与房地产企业之间存在着利益冲突,形成了一种既对立又统一的矛盾关系。这个根本原因决定商品房认购书会随着房地产的发展而完善,并在短时期内不会消失,只是有待于将其纳人合理、合法、有序和公平的轨道上来。当然,购房者在购买非商品房房屋时,为约束双方有时也会定立一个简单的商品房认购书,这与商品房预订无论在合同目的还是在内容上都有所差异,纠纷也较少,所以笔者就不专门论述了。


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