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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
房屋拆迁补偿款如何执行
http://nj933.cn/article.php?id=1594  发布时间:2009-03-02 点击率:3797


作者:缪星 来源:东方法眼 
 
 
  [案情]:
  1997年11月,无锡某金属材料公司(以下简称材料公司)因货款纠纷,将东莞市某汽配贸易部(以下简称贸易部)、苏某某起诉至无锡A法院。经法院主持调解,确认由贸易部于1998年1月20日前付款130万元给材料公司,苏某某对上述付款义务负连带给付责任。后贸易部、苏某某未在调解书指定的期限内归还借款,材料公司申请法院强制执行。A法院查明,东莞市某工业区内的一处土地使用权登记在被执行人贸易部名下。又查明,被执行人贸易部在该地产上,建造了综合楼房产1414.85平方米,房产管理部门有部分申请建造综合楼房产的原始档案资料,但房产证尚未核发。A法院至国土管理部门对相关土地使用权进行查封,但因综合楼无房产证而未至房管部门办理协助查封房产手续。
  2001年,黄某、赖某诉贸易部拖欠工程款纠纷一案,经广东B法院审理,判令贸易部支付工程款161万元。后黄某、赖某也向B法院申请强制执行。2003年5月,B法院向东莞市某旧城改造建设指挥部发出协助执行通知书,要求协助冻结综合楼房产的拆迁补偿款,并办理了冻结手续,但未对综合楼房产及土地使用权进行查封。
  2006年5月,A法院根据材料公司提供的线索,前往东莞市某旧城改造建设指挥部扣划综合楼房产拆迁补偿款时,发现该款项被B法院冻结。
  [争议焦点]
  近年来,随着我国城市建设改造步伐的加快,房屋拆迁成为促进旧城改造和城市环境改善的重要步骤,成为提高居民生活质量,改善人民群众住房条件的重要手段。查封房产,是人民法院经常采用的财产保全措施。实务中,房屋拆迁也已涉及到部分被执行人的已查封房产拆迁问题。但查封房产由于拆迁而产生的查封效力问题、拆迁补偿款能否执行、如何执行问题,由于法律没有明文规定,致使法院在执行过程中疑虑重重。
  一、 A法院查封房产效力问题。
  最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”因此,当土地使用权与地上建筑物的所有权同属于被执行人所有时,即便人民法院只查封了土地使用权而未查封地上建筑物或者只查封了地上建筑物,而没有查封地上建筑物使用范围内的土地使用权,那么根据“地随房走”或“房随地走”的原则,未被查封的地上建筑物或者地上建筑物使用范围内的土地使用权也受到查封效力的影响,被执行人不得以该财产未被查封为由擅自处分。本案中,申请建造综合楼房产的原始档案资料证明该地上建筑物的所有权与土地使用权均属于被执行人,A法院已到国土部门对贸易部的土地使用权进行查封,并办理了查封手续,虽然地上建筑物一直未领取房产证,但A法院的查封效力仍然及于综合楼房产。
  二、法院如何执行拆迁补偿款问题
  根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定:查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的,查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。此规定对查封效力是否具有追及效力采纳了肯定说,即法院查封财产的效力及于该标的物的替代物或者赔偿金。应当注意的是,条文规定的“赔偿款”,一般包括依法取得或依合同约定取得两种情形。房产拆迁补偿款通常是房屋所有者将拥有的房产所有权转让给征用单位,并同意由征用单位拆除,而征用单位相应支付的补偿或赔偿款项。故法院查封房产效力及于该查封房产的拆迁补偿款,未经查封法院同意,任何单位、个人不得擅自领取。
  拆迁补偿款是在征用单位与被执行人达成房屋拆迁协议时,双方确定因房屋拆除而给予的货币补偿金额,通常是不当场支付,而是双方约定某个时间点兑现,在此期间,拆迁补偿款是一种可期待权益。我国法律规定法院强制执行标的为行为或财产,当前执行实务中,财产已明确包括了被执行人所有或可支配或可期待财产,如执行程序中实行的预查封登记制度,是指在土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情况下,人民法院作出查封裁定,在取得权属登记时,转为正式查封。预查封所针对的对象实际上是被执行人将要取得的财产,实际上查封的也是被执行人的预期权利。而对拆迁补偿款进行冻结,是法院对权利人可期待权利预先采取的控制性措施,且法无明文禁止此种执行措施,故从法理上讲,应当是允许的。当然,法院在执行房产拆迁补偿款中,应当先查明征用单位与被执行人是否签定拆迁协议,被执行人有无拆迁补偿款的收入,以及被执行人个人具体收入金额。若被执行人名下的拆迁补偿金额具体明确,拆迁补偿款名义上归被执行人所有,在房屋拆迁后或双方约定的时间,将直接支付被执行人,则法院根据相关司法解释,有权对被执行人的该收入予以强制执行。本案中,综合楼虽未办理房产证,但该建筑物确系被执行人贸易部投资建造,并有申请建造房产材料及贸易部陈述佐证。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定,在具体执行过程中,当征用单位与被执行人达成房屋拆迁协议,法院有权作出冻结房屋拆迁补偿款的裁定并向被执行人与征用单位送达,在房屋拆迁补偿款可领取时提取该款项。
  三、 拆迁补偿款如何分配问题。
  案件执行过程中,出现两家法院执行同一被执行人的财产情形:A法院先行查封被执行人土地使用权,而后B法院又冻结了被执行人房产的拆迁补偿款。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定:查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的,查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。此规定对查封效力是否具有追及效力采纳了肯定说,即法院查封财产的效力及于该标的物的替代物或者赔偿金。应当注意的是,条文规定的“赔偿款”,一般包括依法取得或依合同约定取得两种情形。房产拆迁补偿款通常是房屋所有者将拥有的房产所有权转让给征用单位,并同意由征用单位拆除,而征用单位相应支付的补偿或赔偿款项。所以法院查封房产的效力及于该查封房产的拆迁补偿款。另,依照《中华人民共和国民事诉讼法》及有关司法解释规定,多家法院对同一标的物采取查封、冻结等措施的,应当由首先采取措施的法院主持分配。
  [结论]
  本案中,A法院查封被执行人土地使用权在前,其查封效力及于地上建筑物,而房产拆迁补偿款为A法院已查封财产因被拆迁行为而导致灭失的赔偿款。虽B法院也对房产拆迁补偿款采取了冻结措施,但由于冻结时间在A法院查封房产之后,故房产拆迁补偿款应当由A法院主持分配,A法院应在首先保障材料公司的优先受偿权后,再将剩余拆迁补偿款项交付其他申请执行人。
  (作者单位:江苏省无锡市中级人民法院)
 
  东方法眼原创,本文网址:http://www.dffy.com/sifashijian/al/200812/20081211080023.htm

 

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