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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
这笔租房“订金”无须双倍还
http://nj933.cn/article.php?id=1611  发布时间:2009-03-02 点击率:4290


来源:解放网—房地产时报


  案由:朱某将一套商品房委托中介公司挂牌出租,李某有意承租,实地看房后,便与朱某就租金及其支付方式等问题进行了磋商。基本达成一致后,双方约定于次日至中介公司签订租赁合同。在朱某要求下,李某向其缴付了5000元“订金”,朱某出具收条,写明:“收到李某订金5000元,明日签订租赁合同,如有违反退一赔一。”

  次日,双方至中介公司,由于该房所在小区提供24小时中央热水及中央空调,故物业管理费较高。朱某提出,李某是实际居住人,物业服务是由李某享受,故应由李某承担物业费,并提出租期定为一年;而李某则认为,根据租赁市场的惯例,物业费应由业主承担,并提出半年内其在他处购买的房屋将交付使用,故仅同意签订半年的租赁合同。由于双方对上述问题无法达成一致,李某欲要回已付订金,朱某不同意。一周后,朱某将房屋另租于他人,李某得知该情况后,遂诉至法院要求朱某双倍返还定金。

  法庭审理中,李某称,朱某收取其定金后却将房屋另租于他人,根据定金罚则,朱某应当双倍返还定金。朱某则认为,不签订合同的责任在于李某,在双方对合同的相关条款无法达成一致的情况下,其自然有权将房屋另租他人。此外,在看房后其虽收取了李某5000元的“订金”,但此“订金”与法律上规定的“定金”并非同一概念,并不发生定金双倍返还的法律后果,故其仅同意返还李某5000元。

  法院审理后认为,李某向朱某交付的5000元虽名为“订金”,但根据收据中对不签订租赁合同法律后果的约定即“明日签订租赁合同,如有违反退一赔一”,应当认定该“订金”实为签订租赁合同的担保,具有定金的法律后果。由于在收取定金前,双方并未对租赁合同的期限及物业管理费的承担进行磋商,而在签订租赁合同时对上述内容无法达成合意,致合同未能签订并非任何一方的过错,故李某仍不能适用定金罚则要求朱某承担双倍返还的责任。遂判决朱某承担返还5000元的责任。

  ■笔者视野

  本案的争议焦点在于,一、李某向朱某交付的5000元“订金”是否应当认定为“定金”。根据最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称“担保法司法解释”)第一百一十八条的规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。根据上述司法解释的规定,若当事人在合同中将“定金”写为“订金”、“押金”等,且在合同中亦未约定符合定金特性的定金罚则的,该“订金”、“押金”一律不能认定为“定金”,不能按定金罚则处理。本案中,朱某向李某收取的钱款虽名曰“订金”,出具的收条中还写明了“如有违反退一赔一”的内容,但仍应当认定该“订金”具有定金的法律后果。

  二、由于双方对合同的具体条款协商不成致合同未能签订,能否适用双倍返还的定金罚则?

  根据双方在收条中的约定,李某向朱某交付5000元定金作为双方于次日签订租赁合同的担保,故该定金属立约定金。《担保法司法解释》第一百一十五条对“立约定金”的规定,即“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”显然,能否适用定金罚则的关键在于,查实当事人是否存在恶意拒绝订立合同的行为。本案中,双方当事人在缴付定金前,虽然对租赁合同的大致内容进行过磋商,但对于物业管理费的承担及租赁期限等细节问题并未涉及,而在签订正式租赁合同时,由于双方对上述细节问题未能达成合意,致合同未能签订,双方均不存在恶意拒绝与对方签订合同的情况。有鉴于此,法院最终未适用定金罚则,仅判决朱某返还已收款项。
作者:□张志煜

 

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