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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见
http://nj933.cn/article.php?id=1643  发布时间:2009-05-17 点击率:3405

                  
                        江苏省高院08年底颁布了关于“房屋租赁合同”的一份重要司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》,对租房实践中的不少重要问题进行了明确。
                        博主认为:这类对社会经济活动有重要影响的规定,应由立法或行政机关制订,并向社会大众公布。但目前实际上却由司法机关代行了部分立法权,且作为内部文件发布,不向社会公开,即使是律师也未必全部了解,很多当事人是开始打官司后才知道有这样的规定!
                        本人感觉该《意见》主要有以下几个亮点:
                        1、未取得合法建设手续的房屋,只要一审结束前取得合法建设手续的,之前签订的租赁合同仍然有效。(目前乡镇地区大量存在此类无合法手续的厂房,本规定对解决此类纠纷有重要指导意义)
                        2、房屋是否有产证及是否登记备案不影响租赁合同效力。
                        3、合同即使无效,如房屋已使用,出租人仍可要求参照合同租金收取使用费。
                        4、承租人未经出租人同意转租房屋的,出租人可以要求承租人返还转租差价收益。
                        5、承租人提前解约,出租人可以主张房屋空关的租金损失,但最多不超过六个月;
                        6、出租人提前解约,承租人可以主张由此产生的经营损失,但最多不超过六个月;
                        7、房屋如抵押在先,出租在后,房屋租赁合同对抵押权实现后的受让人无约束力。(打破了“买卖不破租赁”的原则,特别是商业用房的应当特别注意!)
                        8、租房到期,承租人无权要求出租人补偿遗留的装修。
                        
                        附:
                        江苏省高级人民法院
                        关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见
                        (2008 年 12 月 10 日审判委员会第 40 次会议讨论通过)
                        
                          为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和司法解释的规定,结合我省实践,制定本意见。
                        
                          第一条 因出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定。
                          承租人依照国家福利政策承租的公有住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见的规定。
                          合同约定由承租人提供资金在出租人的土地上建设房屋,房屋产权归出租人所有,并由承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋
                        20 年以上的,由此产生的纠纷不适用本意见的规定。
                          第二条
                        当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效,在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的,人民法院应予支持。
                          第三条
                        当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持,但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。
                          第四条 当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由,要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。
                          当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件,当事人未办理登记备案手续的,房屋租赁合同不生效,但当事人已经实际履行的除外。
                          第五条
                        不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋,当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由,要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。
                          第六条 出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的,按照下列顺序确定承租人的房屋租赁权:
                         (一)占有租赁房屋的承租人;
                         (二)最先支付租金的承租人;
                         (三)生效在先合同的承租人。
                          上列情形下,导致房屋租赁合同目的不能实现,无法取得房屋租赁权的承租人可以要求解除房屋租赁合同、返还租金及利息、赔偿损失。
                          第七条 出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持。
                          承租人以出租人与第三人之间恶意串通,侵害其优先购买权,要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的,人民法院应予支持。
                          出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的,承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的,人民法院不予支持,但出租人同意的除外。
                          第八条
                        出租人没有通知承租人,将租赁房屋出卖给第三人,第三人未办理房屋产权过户登记手续,承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的,人民法院应予支持。
                          出租人没有通知承租人,将租赁房屋出卖给第三人,第三人已经办理房屋产权过户登记手续,承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的,人民法院不予支持,但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期,出租人出卖房屋未通知承租人的除外。
                          第九条
                        承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等,但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系,且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。
                          第十条 出租人出卖租赁房屋时,必须以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人。
                          出租人以在租赁房屋处张贴告示、在新闻媒体上刊登公告等方式告知的,不发生通知的法律后果,但出租人有证据证明无法通知承租人本人及其授权的代理人的除外。
                          第十一条 出租人以书面方式通知承租人时,应当告知出卖租赁房屋的事实、时间及相关条件。
                          出租人虽然以书面方式通知承租人出卖租赁房屋的事实,但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的,应当认定为未履行通知义务。
                          第十二条
                        承租人要求行使优先购买权的,应当自收到出租人的书面通知之日起的合理期限内作出是否购买的书面意思表示。当事人另有约定的除外。
                          第十三条
                        出租人整体出卖租赁房屋,该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值的,承租人要求对承租的部分房屋行使优先购买权的,人民法院不予支持。
                          第十四条
                        出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的,除拍卖人发布拍卖公告外,出租人同时应当在拍卖日七日前以书面方式通知承租人参加拍卖。承租人收到出租人的书面通知后未参加竞拍的,视为放弃优先购买权。
                          出租人未尽通知义务导致承租人未能行使优先购买权,承租人要求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合同的,人民法院不予支持,由此给承租人造成损失的,承租人可以要求出租人赔偿。
                          第十五条
                        出租人以承租人未经其同意转租为由,要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。
                          出租人以承租人未经其同意转租为由,要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失,次承租人要求承租人赔偿的,人民法院应予支持,但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。
                          第十六条
                        未经出租人同意,承租人将其承租的房屋部分转租他人的,出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。
                          第十七条 出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。
                          第十八条
                        未经出租人同意,承租人转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向第三人收取的超 出出租人应收租金部分的利益的,人民法院应予支持。
                          第十九条
                        承租人经出租人同意转租租赁房屋的,承租人不享有优先购买权;次承租人要求行使优先购买权的,人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的,承租人或者次承租人要求行使优先购买权的,人民法院不予支持。
                          第二十条 因房屋租赁合同产生的纠纷,租赁房屋被转租的,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
                        因租赁房屋转租合同产生的纠纷,人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。
                          第二十一条
                        经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修的,房屋租赁合同履行期间届满后,承租人要求出租人补偿装饰装修损失的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外。
                          第二十二条
                        未经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修,房屋租赁合同履行期限届满后,承租人要求出租人补偿装饰装修损失的,人民法院不予支持。
                          未经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修,出租人要求承租人承担违约责任或者侵权损害赔偿责任的,人民法院应予支持,但出租人知道或应当知道承租人装饰装修而未提出异议的除外。
                          第二十三条
                        房屋租赁合同解除或者租赁期限届满,承租人或者次承租人返还租赁房屋后,其无法回收的物品仍然具有使用价值,出租人接受的,应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。
                          第二十四条 承租人有下列违约情形之一,出租人要求解除租赁合同的,人民法院应予支持:
                         (一)未经出租人同意,将租赁房屋整体或者部分转租的;
                         (二)未按照合同约定的用途使用租赁房屋,或未经出租人同意擅自改变房屋结构,在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;
                         (三)住宅用房承租人累计三个月未支付租金,经出租人催告后,在十五日内仍未支付的;
                         (四)经营用房承租人累计六个月未支付租金,经出租人催告后,在一个月内仍未支付的;
                         (五)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
                          第二十五条 出租人有下列违约情形之一,承租人请求解除房屋租赁合同的,人民法院应予支持:
                         (一)未按照合同约定期限交付房屋,经承租人催告后,经营用房在两个月内仍未交付的,住宅用房在十五日内仍未交付的;
                         (二)交付的房屋不符合约定的使用条件,无法使用或者严重影响经营的;
                         (三)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
                          第二十六条
                        因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人请求承租人赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的,人民法院不予支持。
                          因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。
                          第二十七条
                        因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值,且该装饰装修系经出租人同意的,人民法院应予支持;该装饰装修未经出租人同意的,人民法院不予支持,但出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的除外。
                          因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。
                          第二十八条
                        房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后,承租人拆卸装饰装修材料以及其他添附物品,造成租赁房屋损坏,出租人要求承租人赔偿损失的,人民法院应予支持。
                          第二十九条 房屋租赁合同租赁期限内,租赁房屋被拆迁的,房屋租赁合同应当终止履行。
                          出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁,出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持,但承租人知道或者应当知道的除外,出租人不知道租赁房屋将被拆迁,出租的租赁房屋被拆迁后,出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。
                          第三十条
                        房屋租赁合同被确认无效后,承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的,人民法院应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
                          第三十一条
                        房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。
                          第三十二条
                        房屋租赁合同约定的租赁期限届满后,承租人继续使用租赁房屋,出租人未提出异议的,原房屋租赁合同继续有效,租赁期间为不定期,当事人可以随时解除合同,但出租人解除房屋租赁合同的,必须给予承租人合理的准备期间。
                          第三十三条 出租人将已出租的房屋抵押的,抵押权实现后,房屋租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
                        出租人将已抵押的房屋出租的,抵押权实现后,房屋租赁合同对受让人不具有约束力。出租人出租房屋时,未将房屋抵押事实书面告知承租人的,应对承租人因此造成的损失承担赔偿责任;已经书面告知的,该损失由承租人自行承担。
                          第三十四条 本意见自印发之日起施行。
                         《中华人民共和国合同法》施行后订立的城镇房屋租赁合同,本意见施行后受理和正在审理的第一、二审案件适用本意见的规定;在本意见施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本意见的规定。
                        本院以前的有关规定与《中华人民共和国合同法》和本意见相抵触的,不再适用。
                         
                  

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