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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
不具备交楼条件业主不应收楼 收楼要注意的细节
http://nj933.cn/article.php?id=1704  发布时间:2010-02-20 点击率:4234

来源: 信息时报
 不具备交楼条件业主不应收楼 
  收楼是业主最高兴的一件事情。但是,如果交楼时,楼盘不具备交楼条件,业主收楼还是不收楼。有地产专家认为,发生这种情况,业主不应收楼,否则收楼后的时间段不能要求支付违约金,只能要求支付收楼前的违约金。 
  去年,广州也发生了楼盘整体未能通过规划验收,约有2/3的业主拒绝收楼的事件。事情发生在去年9月30日,原定在当天收楼的680户英豪花园(查看地图)四期业主,由于楼盘整体未能通过规划验收,面临无法按期拿到房产证的困境,约有2/3的业主拒绝收楼。据该盘业主反映,英豪花园四期无法通过验收的主要原因是“该工程用地范围内的旧房和围墙未拆除”,并且“未经规划行政主管部门批准,擅自将第二层原审批的商业功能改为办公功能”。而工程用地范围内大部分为违章建筑,还有部分拥有当地房产证不愿迁出的“原住民”。据透露,如要顺利完成该处拆迁,开放商至少得另外花费1000多万元。 
  对此,有地产专家表示,开发商不具备交楼条件,业主不应收楼,否则收楼后的时间段不能要求支付违约金,只能要求支付收楼前的违约金。而且,开发商延迟交楼可以按照合同规定要求赔偿。如果合同规定低于租金损失的,开发商应当补足差额。为了避免业主糊涂收楼,该专家还支招:在收楼时一定要要求发展商出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》(简称“二书一表”),还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容,如客厅楼板、阳台地面等等)与《验收意见表》等。买家应在签订购房合同之前,坚持将“二书一表”列入交楼的必要条件中。
 年前收楼莫急着入住 
  交楼标准货不对板也是业主投诉最多的常见的收楼纠纷问题之一。买家看楼时被精美装修的样板间吸引,收楼时却发现交楼标准货不对板。楼房结构更改是大问题,墙面开裂、渗水也让人难以忍受,而装修质量的参差不齐让业主头痛。一些有收楼经验的业主和代理房产纠纷案例的律师建议,收楼时要仔细验收后方可签订《入伙协议书》,一旦发现房屋出现质量问题,要及时保存证据,积极维权,而未雨绸缪的做法是将自己关心的条款写进购房合同中。 
  案例1:层高变矮 横梁变斜 
  孟小姐收楼时,所在小区400多户,其中40多户业主的新房出现不同程度的货不对板问题。孟小姐的新房则比楼层净高矮了7、8公分。原来开发商承诺的是层高2.8米,去掉楼板的高度,净高2.6米。但实际测量后她发现房屋北面净高2.57米,南面净高只有2.53米。而另一位业主面临的问题更严重,客厅里的大横梁是斜的,非常影响视觉效果。 
  因此,40多户房屋出现质量问题的业主咨询了律师,律师称若进入诉讼程序则要做好打持久战的准备,但业主们大部分着急入住,维权组织在1个多月后就渐渐瓦解了,在协调中,开发商做了一些让步,业主们也开始签字收楼了。 
  业主心声:最好能买现房。房屋的质量眼见为实,也省却收楼时的烦恼。希望有专业机构代理整个小区的业主维权,业主分摊维权费用。希望专业的验房人能公正、客观。 
  律师点评:合同法里规定,开发商有责任对房屋的瑕疵提供担保责任,修补房屋使其恢复正常的使用功能。广东胜伦律师事务所刘继承律师建议,不要急着签订《入伙协议书》;入住后如发现质量问题,尽快向开发商提出维修,通常施工单位在开发商处会缴纳5%的质量保证金,在质量保证金未退回之前,施工单位通常不会推诿维修工作;发现房屋质量问题要及时保留证据,如拍照等,邀请物管公司确认,以利于评估损失解决问题。 
  案例2:洗手盆装到过道里 
  苏先生去年12月收到收楼通知书后,他兴致勃勃地前往新家查看,随后心里却像打翻了五味瓶。装修质量跟他买房时所见的样板房差远了,最令他介怀的是,洗手盆不装在洗手间,却装在过道里。苏先生拒绝签收,开发商解释洗手间较小,洗手盆装在过道里方便管道安装。苏先生不同意开发商的解释,要求整改。经过协商,正在整改。 
  业主心声:买家购房时所见并非收楼时所得。特别是购房合同会约定装修材料,却不约定装修质量,如果业主提出整改,开发商采取“拖”字诀。希望政府机构公布收楼业主相关投诉和整改情况。 
  律师点评:刘继承律师认为,在目前的情况下,取消预售制不现实,因为房地产公司多从预售制中融资,如果取消预售制,将导致大公司垄断,小公司被淘汰,不利于房地产市场发展。另外,样本房只是购房参考,除非购房的时候拍照作为证据,否则很难举证和索赔。解决购房过程中发生的纠纷,可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等方式解决。仲裁协议必须经过双方事先约定。
收楼要注意临水临电 
  买新房通永久水电本来是一件天经地义的事情,但有一些无良发展商到了交楼期还未办妥供水、供电手续,导致新房在交付使用后仍然使用施工时期的临时水电。买家若不小心买了套临水临电的房子,每月不仅要承担高额水电费,而且由于供水供电工程庞大,办理各项手续涉及面广,非一般业主有能力办妥。这样一来,用不上永久水电,只能眼巴巴地耐心等待,入住新房的那份喜悦早已荡然无存。所以,专家提醒业主在收楼时一定要高度注意临水临电问题。 
  临水临电业主开支增 
  按照规定,在业主收楼入住之前,社区用电应转为正式的生活用电,并在业主入住后按时缴纳电费或安装插卡式电表,但是由于转换一般需要几百万到上千万的资金,所以若发展商资金不足或为节省资金,就会对临电问题能拖则拖。因此,临水临电不仅让业主的生活受到影响,业主每月还要交纳每单位比民用水电高出差不多四角钱的水电费用。虽然部分发展商会采用“补差价”进行补偿,但却不是解决问题的有效方法,而一旦开发商“销声匿迹”,临时性水电要转成民用水电,业主还要背负一笔额外的大数额费用。 
  同时,也有行家认为,临时性水电问题还将影响到楼盘的投资等潜在价值,不仅不能以理想的价格出租,还会导致降低转手价值,实质上是从另一个层面上再次损害了业主的利益。 
  查验临水临电四招数 
  为了避免业主利益受到损害,地产专家认为业主在收楼时对临水临电问题要高度关注。他还支招,收楼时要查验小区所使用的水电是否属于临水临电,可从几方面着手:一、查看证件。购买房屋时要向开发商索取永久性水电安装的复函、竣工验收备案表等仔细查看;二、抓住字眼。购房者可以将一般合同里规定的“房屋交付时,水、电达到使用条件”,改成“房屋交付时,供水系统、供电系统达到使用条件”;三、划分权责。购房者在签订合同时,可在合同里强调“交房时,小区应通过市政基础设施验收,小区水电应为市政供电和市政供水,否则买受人有权拒绝收楼”。若是现房,购房者最好查看楼盘的供电、供水的工程验收文件;四、明确时间。如果小区是临时性水电的,购楼前一定要问清什么时候变成市水市电,并作为一个条款列入合同。
 收楼应注意四个细节 
  收楼时最麻烦的就是检查房屋质量,因为一些细节很容易被忽略,以后一旦发生问题再维修就比较麻烦。以下五个方面的收楼细节,业主应当特别留心。 
  门窗:多试开闭 
  检查门时,最主要是看其开启关闭是否顺畅、门四边有否紧贴门框、门插有否插入得太少、门间隙是否太大。 
  而检查窗时,首先要看玻璃是否完好,检查窗边与混凝土接口有无缝隙。最后要注意窗台下面是否有水渍,如有则可能是窗户漏水。 
  天花:看有无水渍 
  首先看顶上有无裂缝;若有裂缝,且与房间横梁平行,则属不妨碍使用的质量通病;若裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那该住宅就有严重结构性质量问题。 
  另外,要看顶部有无水渍、裂痕,以及顶棚有无麻点、油漆脱落或长霉菌、隆起或凹陷、特别倾斜、弯曲、起浪等。 
  厨厕:水流须顺畅 
  注意看裂痕,浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象;坐厕、水池龙头下水是否通畅;浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当;要细看卫生间、厨房内有否地漏,坡度有无往门口处倾斜;厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。 
  开关插座:不少于5个 
  记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题,按照国家有关规定,每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命。

 
 

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