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谢瑛律师
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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
按揭纠纷何其多 需谨慎行事
http://nj933.cn/article.php?id=1739  发布时间:2010-02-21 点击率:3962

 
在楼价高涨的今天,选择银行按揭贷款已经成为购房者首选的办法,据了解,超过90%的购房者采用银行按揭的方式。不少购房者搭按揭的快车提前住进了满意的房子,但也有不少购房者由对对按揭贷款购房方式的内涵并不熟悉,与银行和开发商之间也因此产生了许多不必要的纠纷。

  案例一:按揭时预算不充分引发纠纷

  家住万江的邱先生是一机关单位的公务员,2002年10月以按揭方式在购买一套价值40余万元的房子,贷款30万元,安置了新婚家庭。由于他选择的是八成十五年按揭,邱先生表示新婚后“二人世界”过得并不很惬意,每个月都感觉似乎被供楼贷款弄得手头很紧,前两天,由于未按期还贷,他收到了银行的逾期贷款催收通知书。

  案例二:按揭不成违约退房损失定金

   

  周女士打算给自己12岁的女儿买了一套房子,在付款方式上,售楼小姐向张先生口头承诺,为她办理按揭。接着,周女士和开发商签订了购房合同,交了预付款、4万元定金和办理按揭的相关资料。原以为房子很快可到手,谁料到银行不同意为未成年人办理按揭。这样周女士就面临两种不利选择:一是全部付清余款;二是违约退房(定金就拿不回了)。周女士原想据此与开发商理论,然开发商称该售楼小姐只是口头承诺,不具法律效应,兼之该售楼小姐已离职,开发商不对其言行负责。周女士无奈,因无力付清余款,只好违约退房,白白损失了4万元定金。

  按揭纠纷日益增多

  专门处理房地产纠纷的方律师告诉记者,由于部分购房者自我法律意识的缺乏、或购房经验的不足、或多数开发商的欺骗误导等,从而导致涉及商业银行的按揭贷款纠纷日见增多,其中贷款人中涉及中青年的较多,尤其又以外地来莞人员居多。其共同点表现为:是贷款额度较大以及年限较长。

  一位银行人士告诉记者,不少按揭购房者处置购房纠纷的方式是,在与开发商交涉无果后,往往会采取停付供楼款的办法,以表示不满,其实这是一种最不恰当的方式,也是一种违约行为。因为,其一,购房合同与借款合同不是同一个合同;其二,按揭买房是购房者因资金不足、用所购房产作抵押向银行提出贷款申请,银行根据贷款人的专门用途发放贷款,用于解决购房者的资金不足;其三,按揭买房后银行与购房者(借款人)三者间的关系是一种借贷关系,借款人应按借款合同之规定按期偿还贷款本息,若借款人不履行合同,根据合同约定,借款人连续6个月以上还未还借款的,贷款银行可视其丧失还款能力并可行使起诉权,直至处分抵押房屋以偿付所欠的贷款本息。因此,个人实施贷款买房后,期间不论是出现购房纠纷、还是其他原因,切不可采取拒还或拖欠银行贷款的方式,否则购房者的损失将会更大。

  专家支招:找出最合理的按揭方式

  选择按揭方式掂量而行

  按揭购房的还款方式有四种,一种是等额本息还款,即每月还款额相同,便于安排家庭收支计划;另一种是等额本金还款,每月归还的本金不变,利息逐月递减;一种是等比递增还款是把还款期限划分为若干时间段,在每个时间段内月还款额相同,但还款额按一个固定比例递增;最后一种是等额递增还款法,第3种方法基本相同,只是把固定比例改为固定数额。

  业内人士表示,一般来说,第1种、第2种方法适宜于收入稳定的成熟家庭,第3、4种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。这四种方法各有所长,你可以根据自己的具体情况选择。

  从利率角度而言,尽管去年年底和年初央行对利率稍作调升,但相对同期的还款额仅高出一点点。用“贷款20万按揭10年”作为例子计算的话,按现行的利率,每月还款1614元;若按加息前的利率进行计算,每月还款1586元,对比之下仅相对差28元。

  量力而行选择好额度和年限

  根据目前国内实际情况,一般家庭收入在3000元~5000元,选择月均还款占月收入的30%左右比较合适;月收入超过5000元以上的,可选择月均还款占月收入的50%,甚至更高。而还款期限的长短会直接影响到月还款额度,还款期限越长,则每月还款额越低,负担就相对轻一些;反之,还款期限越短,则每月还款额越高,负担就相对重一些。

  某代理公司曾先生表示,延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额,但是期限越长的抵押贷款所支付的利息总额的比例较高,而且随着收入增长,过长的期限会带来不必要的利息支出。因此,购房者应根据自己的经济收入状况及未来预算,确定一个合理的抵押贷款期限,一般应选择10至15年贷款。

  慎选代理机构可省时省力

  申请按揭贷款涉及的部门比较多,需要不停地在评估公司、银行、保险公司、公证处、房管局、甚至是地产商之间来回跑,而且签署的文件较多,手续繁琐,花费的时间长。按揭代理机构所提供“按揭咨询及受理、房屋交易过户、抵押登记手续办理和代办保险公证等”一站式服务正合客户需要,同期牵涉到的各房管部门、公证处、银行、保险公司等一切手续都会有专业人士跟进办理,为买卖双方节省时间,确保交易过程的合法性,确保交易过程,解决了按揭贷款程序的严谨性和复杂性与买卖双方希望交易快捷方便的矛盾。

  目前,一些中介代理公司要求按揭代理公司提供增设增值服务,如:查册、查规划、代办公证、房屋交易手续、代缴税费、代办租赁登记、代办水电煤有线电视过户、析产、财产分割等。使客户实现轻松享受按揭贷款服务,同时又避免不必要的损失。


 
 

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