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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
房产代理销售合同纠纷
http://nj933.cn/article.php?id=1753  发布时间:2010-02-22 点击率:3218


   
                                   案情简介: 2003年宁波某房产开发有限公司(以下简称开发商)与某大型酒店股份有限公司(以下简称某酒店)共同合作开发某大型商业式酒店、公寓以及商铺,为了实现更好的销售、招租目标,共同委托宁波某房屋服务有限责任公司(以下简称服务公司)负责对外出售的公寓、办公楼以及商铺的销售与招租工作,双方签订了《销售策划以及委托销售合同》,由于合同签订时开发商还未取得预售许可证,合同约定销售面积分为公寓30442㎡、办公楼32056㎡、商铺6126㎡,实际可销售面积以政府有关部门审核为准;合同中约定公寓楼及写字楼平均底价,暂时确定为每平方米12000元,平均底价最终在销售开盘前一个月确认;对于代理费用的结算以及奖励金的支付均作出了约定,在该项目销售业绩达80%时累计支付90%代理费,销售6个月内受托方销售业绩达80%以上按销售溢价支付奖励金。

合同订立后,服务公司积极开展各项营销、策划、推广活动,作了大量销售、招租准备工作,由于前期的大力宣传推广、销售、招租工作,该项目销售前服务公司按暂定的平均底价制作了每套房屋的配价并交由委托方但并没有书面确认签字,各套房销售价都经书面确认;在项目开盘后六个月内服务公司完成了销售任务的80%以上,销售单价也超过合同约定的基本底价,委托销售任务完成后,委托方依约支付了90%多的代理费480万元,但双方就合同约定的奖励金结算问题发生了争议。

一审双方争议焦点及判决结果:

一审时开发商与酒店称服务公司计算依据的底价只是双方暂时性约定,服务公司并没有在正式销售前一个月得到再次确认,所以现在对该底价不予认可,认为应按开盘销售前一个月内销售房屋价格的平均值作为平均底价,而且对委托销售面积也有争议,认为委托销售总面积应按销售许可证上核定的面积计算而不是根据合同上约定的销售面积,根据销售许可证上核定的销售面积计算,服务公司在正式开盘后六个月内未完成销售任务的80%,不仅不应支付奖励金反而提出要求服务公司支付违约金。

双方争议的焦点集中在委托销售的面积以及平均销售底价这两个问题上。本所阮文良律师作为服务公司的代理人参与了整个案件的诉讼代理工作, 阮律师提出代理意见认为:1、原告与二被告订立了《策划及销售委托合同》,合同约定平均底价暂定为12000元/㎡,同时对低于或高于平均底价的奖惩都作出了约定,后双方没有对平均底价再确认,但原告按12000元/㎡的平均底价作了各套房屋的底价与销售单价交给被告,被告并未对约定的底价作出任何异议,该项目正式开盘销售,在实际销售时,公寓楼和写字楼房屋的销售价格均经过被告签字同意,被告在各个时期的销售单价上均签字确认,原被告双方虽然在开盘前没有用书面形式对底价作出确认,但双方都用实际行动和默认的方式予以认可,况且开盘前再次确认只不过是对底价的进一步明确,而不是变更此底价的约定,因此,该项目的平均底价应按12000元/㎡计算。2、根据委托合同约定,委托销售面积为公寓楼、写字楼、商铺被告实际交付销售面积,具体为公寓楼合同约定约30442㎡,实际公寓楼30869.86㎡,办公楼整幢属于合同销售范围,后来销售许可证面积为办公楼(4-26层)28524㎡,最后实际委托销售面积29864.8㎡,办公楼1-3层改为商铺,后来被告要求招商,没有委托原告销售。商铺合同约定面积6126㎡,销售许可证商铺面积为8711㎡,包括办公楼1-3层和南侧商铺5462㎡。在开盘时,因为被告要求对商铺进行设计,所以并没有委托原告销售,在设计好以后才开始销售,所以不应计入委托销售范围,综上开盘时被告实际委托销售面积合计60734.66㎡。原告已按合同约定完成销售任务,达到获得奖励金的标准,被告应按合同约定向原告支付以上款项。

一审判决认定1、合同中对销售范围进行了约定,同时写明具体委托销售面积以政府部门颁发的许可证为准,最后的实际销售面积又于许可证载明面积存在一定的差异,法院认为该销售合同签订时,一部份酒店公寓还处于设计图纸阶段,如将该部分包含在销售范围内将大大查过合同约定的面积,而且根据被告向规划局提供的说明中也证实该部分不应包含在合同销售面积内,被告根据《销售合同》第九条约定已累计支付原告90%的代理费,根据以上事实法院认定被告实际委托销售面积为60734.66㎡,且原告销售业绩达80%以上,被告应按合同约定支付剩余的代理费200000元;2、法院对双方争议的平均销售底价作出认定,认为双方均不能提供书面的直接证据证明平均底价,本案争议的平均底价应结合合同的约定及合同的实际履行情况而定,双方未按合同约定最终确定平均底价,双方均存在过错,故根据房屋销售前一段时间的房地产市场价格确定平均底价符合当事人的真实意思表示,法院认为根据有被告签字确认的原告制作的销售价目表以及该项目签订的第一份房屋预售合同来确定平均底价较为合理。判决房产商支付奖励金4831891元及2004年12月3日起的银行同期贷款利息,驳回房产商的反诉诉请。

二审双方观点及判决情况:一审判决后,原被告均不服,原告及代理人认为一审法院虽然部分支持了原告的诉讼请求,维护了原告的合法权益,但法院在审判程序和基本底价数额认定上存在错误,被告认为一审法院对于被告委托原告实际销售面积认定与事实不符,而且在基本底价认定数额上也不够合理,于是原被告均向浙江省高级人民法院提起上诉。被告对一审判决的销售面积、委托销售面积、平均底价及反诉部份不服。

二审法院认定双方争议的委托销售面积进行审查认为实际可销售面积和委托销售面积是不同的概念,根据设计图纸、向规划局提供的说明、以及代理费支付的情况综合来看,一审法院认定的实际委托销售面积完全正确;其次对争议的平均底价问题进行审查认为争议双方对自己的主张均未提出充足的证据证明,一审法院根据有委托方签字认可的销售平均价格和第一套销售房屋价格的平均值作为平均底价并无不当,也相对合理。二审法院驳回上诉,维持原判,

最高院再审认定:被告不服终审判决向最高院提起再审申请,认为实际委托销售面积应按政府部门审核的可销售面积为准,基本销售底价应按开盘前一个月内销售的房屋的平均价作为底价,并提出有新证据对一、二审认定的原告实际销售面积也存在异议为由,申请再审。2008年11月最高人民法院受理了被告的再审申请,原审原告(服务公司)作为被申请人,本报代理人阮文良律师依据具体事实针对二申请人(原审二被告)的申诉内容以及一、二审法院的判决向最高院递交了书面答辩意见,同时参加了庭审,认为申请人提起再审只是无理的缠讼,一、二审法院认定的实际委托销售面积符合事实与合同约定,不存在错误;关于基本销售底价合同中作出了暂时约定而后双方一直按此标准履行,从未提出异议,作为双方默认的事实,申请人也没有提供作出重新确认基本底价的证据,基本底价的计算标准不能按照申请人提出的按开盘前一个月的销售价平均计算,申请人这一主张没有事实依据,违反合同约定。

2009年8月最高人民法院作出裁定:认为申请再审申请人(原审被告)提出的对新证据在一、二审中已作出审查,不足以推翻原判对受托方实际销售面积的认定,一、二审法院对争议事实的认定并无不当,最高院对本案作出裁定认为原审法院认定事实清楚,适用法律正确,驳回申请人的再审申请。

律师观定:本案经一审、二审、再审虽然最后代理公司得到了部份奖励金,但在平常实践中,合同双方在合同中约定的程序要用书面确认,如一方不同意签署则可以用挂号通知。如客观情况发生变化时,应及时签订补充或变更条款,避免引起不必要纠纷。(如了解更多内容请向本所代理人阮文良律师了解)

杨维文
 
 

 

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