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谢瑛律师
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律师简介

   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发 ...

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文章内容
购房人启示录
http://nj933.cn/article.php?id=2036  发布时间:2012-12-22 点击率:3904

文/谢瑛律师
经常有要购房人到我这里来咨询,他们大部分人关注的是买房子可是这一辈子的大事,万一遇到什么麻烦事那可不得了,那么在购房中买房人应当注意哪些问题?我以现实中搜集的八个经典案例,进行分析,希望能给予购房人以启示。
【案例一】“虚假热销”蒙蔽双眼
去年底,家住桃浦的周女士为儿子购置新房,在离家不远处的“××新苑”售楼处打听,500多套房源已售出98%以上,只剩下为数不多的朝向、层次都不太理想的单元,考虑到附近新楼盘较少,周女士只得无奈定购了一套位于高层底部的单元。然而时隔仅两日,邻居王某却在同一楼盘买到了位置更优越的房子,令周女士十分不解和气愤。
律师点评:购房者容易受表面的“热销”所蒙蔽,张贴在售楼现场、反映销售进度的“销控表”正在成为开发商制造气氛的道具。最准确的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。而购房者签约购房,则被套牢,后悔也就来不及了。
【案例二】“认购协议”引你上钩
市民张先生,1年前与某房产开发商签订一份认购协议书,总价为110万元。张先生支付了二十万元的首期房款。开发商出具了一份收款事由为订金的凭证。今年开发商想加价出售。张先生一怒之下,将开发商告上法庭。但法院不予支持。
律师点评:开发商制定认购协议,让购房者误认为是购房买卖合同,签定后支付数额不菲的定金,购房者却以为是首期。后来又以种种理由变相涨价,如购房者不同意,开发商就不与购房者签定买卖合同。因此购房者付出首期款后,应要求开发商开具“收到购房款”的凭证,而非“订金”凭证。
【案例三】“全装修”房两张合同
孙先生在去年购买了一套全装修房。支付约定款项后,开发商、装修商分别出具了房款发票和装修款发票。销售人员告诉孙某,发票分别开,孙的装修款部分就可以避免交契税。发生纠纷时,开发商认为孙先生签署的是一份购买毛坯房的合同。
 
律师点评:购房者购买全装修房时,分别与房产商、装修商签定合同。当实际装修与标准不符时,开发商与装修商相互推诿。购房者如拒收房屋,开发商认为购房者违约,要收回房屋并索取违约金。全装修房纠纷发生较多。孙先生不应贪图逃避契税等小便宜,去采取“两本合同、两张发票”的模式,应该坚持“一本合同、一张发票”。
【案例四】定金改为“诚意金”
去年11月8日,市民林女士与某房产中介签订经纪合同。双方约定:林女士支付“诚意金”一万元,作为中介与卖方谈判及进行价格条件确认的凭据,不予返还。第三天,由于个人原因林女士决定不买了,当她想要回“诚意金”时,中介出示卖方的确认,拒绝返还“诚意金”。
律师点评:房地产中介公司要求买方支付“诚意金”,并说明“诚意金”并非定金。如果买方提出不买,中介就会没收“诚意金”。表面看来买方付出的不是定金,产生纠纷也不会有损失。但提醒购房者应详细了解“诚意金”的处理方式,并留意所签订的协议。
【案例五】交房不过户
去年5月,蔡女士通过某房产中介购买一套产权房,全额付款入住之后一直都没有办理产权过户手续。12月份,她才发现在买房之前,房屋已经抵押给银行,产权人竟是中介法人的女儿。原来,中介收到房款之后,并没有偿还贷款注销抵押,而是挪为他用。
律师点评:中介利用自身的职业便利,将房产“吃”进,将房屋产权做在员工、亲属等人的名下,再以房子抵押向银行贷款,随后收取买方房款,给买方入住,但并不办理产权过户手续。购买二手房的时候,购房人应主动前往房屋所在的房地产交易中心。了解房屋产权情况,尽量争取在合同中明确约定房产过户时限以及相应的违约责任。
【案例六】交房条件不具备也通知入住
王女士与一房产开发商签定合同,交房期限为2003年9月。就在约定交房的前一月,王女士收到《入住通知书》。接着,全家便和其他业主一样,对新房进行了装修就住了进去。但王女士始终没有拿到产权证。每次去询问,开发商就表示“正在办,会有的”,但王女士始终不放心。她后悔当初不该没领产证就搬进来,否则可以以延迟交房为由,要求开发商支付违约金。
律师点评:有的开发商实际未取得入住许可证,但为了逃避违约责任,提前向小业主发出《入住通知书》,造成购房人入住的事实。王女士的想法认为没领证就是延迟交房的想法是不对的,延迟交房首先要查明合同的具体约定。延迟交房和延迟办证的违约责任在目前的商品房买卖合同中是有着不同的约定的。
【案例七】侵犯业主私有财产
一年前,刘女士买下房子时,还买了小区地下的一个车位。买下后,由于自己并没有车,便没有前去察看。及至前不久,当她开着自己新车去时才发现,里面停了别人的车。一问才知,开发商的物业公司已将车位租给别人用了半年,但开发商却只承认用了几天,弄得刘女士徒叹无奈。
律师点评:车库长期不用时,可主动委托物业公司出租,并签订出租协议。
【案例八】擅自更改小区规划
刘先生2002年与开发商签定合同买下莘庄南面一商品房时,房子前面还有一块10000平方米的绿地。但住进去不久,这块绿地就没了,取而代之的是开发商二期的工地,他找到开发商,开发商说是规划变动引起的。后来,虽然几经交涉要回了一部分损失,但房子前的景观却一去不复返。
律师点评:开发商随意变更已经与小业主在合同中约定的规划红线。有的开发商会将未开发的二期楼盘地块临时作为一期楼盘的绿地,或景观设施,等到后期开发项目启动后,原有的绿地规划化为乌有。购房者应妥善保存楼书等用于宣传的广告资料,日后将成为你的有力证据。

 

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