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   谢瑛律师,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人。
 谢瑛律师熟悉房地产行业,精通房地产法律,致力于房地产法律服务的诉讼与非诉业务专业发展。执业期间,成功代理了涉及房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁、拆迁安置补偿、腾退房屋、装修质量、物业纠纷、房地产开发、土地出让、 ...

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文章内容
“一房二卖”的交易风险该如何防范?
http://nj933.cn/article.php?id=2047  发布时间:2018-10-25 点击率:35

作者:谢瑛律师
张某将其所有的房屋出售给李某并办理了交付,因房价上涨,又将房屋卖给了善意第三人刘某,刘某支付了房款,双方办理了房屋权属转移登记手续,此时李某无法主张房屋权属,只能依据与张某的买卖合同要求张某承担违约责任或赔偿损失。这是典型的“一房二卖”,作为买房人李某,是否能够有效防范卖方一房二卖的法律风险呢,买房人该如何做呢?
为解决“一房多卖”问题,我国法律规定了预告登记制度。《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可知,预告登记制度具有限制卖家与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。
    问题一:办理预告登记需要注意哪些事项?
    1、预告登记需要双方自主约定,其并非是法律上的强制性义务,如果卖家不同意进行预告登记,买房人的合法权益还是无法得到相应的保障,在房地产转让协议中应约定办理预告登记的条款,以及卖方违约不配合办理预告登记应承担的法律责任等内容。
    2、应及时办理预告登记,最好约定在办理预告登记后再支付相应的首付款。
    3、注意预告登记的时效性,《物权法》第二十条规定如果双方签订的房屋买卖协议被解除,或者在能够办理房屋过户登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记就失去了效力。
问题二:什么情况下房产交易可以办理预告登记,如何办理呢?
     一、 存量房买卖的预告登记。由于买卖合同的签订到买卖人取得房屋权属证书有一段时间间隔,为保障在这段时间时隔内买受人的权力,买受人单方或者出卖人与买受人双方均可以申请预告登记。
存量房买卖的预告登记可以由买卖双方当事人共同向房地产所在地登记部门申请预告登记,也可以由当事人单方面向登记部门申请预告登记。例如,在南京办理房地产转让预告登记所需要的材料如下: 1、《南京市不动产预告登记申请书》(原件); 2、身份证明(复印件);3、不动产权证书(原件);4、房地产转让等的合同(原件)。 如果是当事人单方申请的,还应当提交预告登记的约定文件。不动产登记部门会在受理预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的,应当将预告登记种类及有关事项记载于不动产登记簿,并书面通知当事人。
    二、 预售商品房买卖预告登记。预售商品房的预告登记是指房地产开发企业与买受人签订商品房预售合同后,买受人向房屋登记机构申请并将其在将来取得房屋的请求权在登记簿上予以记载的行为。
预售商品房的预告登记可以由出卖人和买受人在商品房预售合同中约定共同向房屋登记机构提起申请,也可以由买受人单独提起申请。根据《房屋登记办法》的规定,预售商品房的预告登记的程序如下:
1、由申请人向房屋登记机构提出预告登记申请,申请人需要提供如下资料(1)登记申请书;(2)申请人身份证证明;(3)已登记备案的商品房预售合同;(4)当事人关于预告登记的约定;(5)其他必要材料。
2、房屋登记机构根据申请人提供的材料进行审核,并决定是否同意进行预告登记。
3、如果申请人提供的材料符合预告登记的要求,则房屋登记机构予以预告登记;反之。不予预告登记。
4、向申请人颁发预告登记证书(不动产登记证明)。
三、预售商品房抵押的预告登记。在商品房预售中,部分买受人可能采用银行按揭方式支付购房款,此时,银行需要买受人将其购房的预售商品房作为担保,银行对预售商品房的担保权也可以进行预告登记。
 【南京房产纠纷律师特别提醒】:买房人在买房时首先要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里,买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户,等相关证件办理完毕后,该账户才会把购房的资金交给卖家。这种方式类似于在淘宝网购的一种支付模式,在这种模式下,如果卖家违约了,未把房屋所有权转移给购房人时,购房人的资金是无法交给卖家的。房屋买卖中风险多多,作为买房人如果没有没有把握控制买卖中的法律风险,建议聘请专业房地产律师陪购,增加交易的安全,保障资金的安全,避免风险发生后而悔之晚矣!

 
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